Que faire d’Airbnb ? La crise mondiale du logement locatif, expliquée

Le constat : 10 ans, 12 villes, une régularité dérangeante

Avant de plonger dans la théorie et les preuves ville par ville, voici le constat central en un seul graphique. Chaque bulle est une ville. Sa position horizontale indique avec quelle vigueur elle a réduit l’offre de location de courte durée. Sa position verticale indique l’évolution cumulée des loyers sur la même période. Si la fermeté payait, on s’attendrait à voir les bulles glisser vers le bas en se déplaçant vers la droite : des coupes d’annonces plus fortes entraînant une baisse des loyers. Ce n’est pas ce qui s’est produit.

L’économie : pourquoi les locations de courte durée pèsent sur les loyers

Le mécanisme est simple. Lorsqu’un propriétaire peut gagner plus en louant à la nuitée à des touristes qu’à un locataire de longue durée au mois, une incitation économique rationnelle existe à convertir le logement résidentiel en hébergement de courte durée. Cette conversion réduit l’offre de logements en location longue durée. Une offre réduite, dans un contexte de demande stable ou croissante, pousse les loyers à la hausse.

Ce n’est pas une abstraction théorique. Dans le quartier de Sea Point, au Cap, par exemple, un appartement de trois pièces loué en longue durée à 18 000 rands par mois peut rapporter 2 500 à 3 500 rands la nuit sur Airbnb en haute saison. Même avec un taux d’occupation prudent de 60 %, le rendement de courte durée écrase celui du bail longue durée. Le calcul financier est clair, et il a remodelé des quartiers entiers.

Les trois canaux d’impact

Les économistes distinguent trois voies par lesquelles les plateformes de location de courte durée pèsent sur les marchés du logement :

Ce constat, tiré de l’étude la plus citée du domaine, mérite d’être décortiqué. À première vue, 0,018 % paraît dérisoire. Mais les annonces Airbnb dans les villes touristiques prisées ne croissaient pas de 1 % par an durant l’expansion fulgurante de la plateforme entre 2014 et 2019. Elles croissaient de 30 %, 50 %, parfois 100 % par an dans les quartiers les plus courus. À ces rythmes, l’impact cumulé sur les loyers s’accumule fortement, et il se concentre géographiquement précisément là où l’éviction est la plus douloureuse : centres historiques, fronts de mer et quartiers culturels.

Les recherches de référence : ce que montrent les données

Les travaux universitaires sur les locations de courte durée et les marchés du logement ont nettement mûri depuis 2018. Ce qui n’était qu’une poignée d’études centrées sur une ville est devenu un corpus solide et multinational. Voici les constats que les décideurs citent réellement.

L’étude de Barron, Kung et Proserpio (2021)

Cette étude de portée nationale aux États-Unis, parue dans Marketing Science (article intégral), a mobilisé des variables instrumentales et un vaste jeu de données d’annonces Airbnb pour établir un lien de causalité entre la croissance des STR et le coût du logement. Son constat décisif n’est pas seulement que les prix montent, mais pourquoi : le parc total ne change pas, mais Airbnb accroît le nombre de logements réservés à l’usage de courte durée tout en réduisant ceux disponibles pour les locataires de longue durée. L’effet est le plus marqué dans les zones à faible taux de propriétaires occupants, ce qui concorde avec des bailleurs absents et des investisseurs qui pilotent la conversion.

L’étude du Parlement européen (2025)

En septembre 2025, la professeure Claire Colomb, de l’université de Cambridge, a signé une étude d’ampleur pour la commission spéciale du Parlement européen sur la crise du logement (PDF). Elle pose le problème sans ambiguïté : dans les marchés tendus, la croissance des STR a contribué à réduire l’offre de location longue durée, aggravé la hausse déjà à l’œuvre des prix de la location et de la vente, et alimenté l’éviction des résidents de longue durée. Une analyse évaluée par les pairs portant sur 16 villes européennes a établi que la préservation du logement était le premier moteur réglementaire à Amsterdam, Berlin, Vienne, Bruxelles, Madrid et Paris.

Le contre-argument : les recherches commandées par Airbnb

L’autre versant des données mérite un traitement honnête. Une étude d’Oxford Economics commandée par Airbnb conclut que les STR représentent moins de 0,5 % du parc dans les grandes villes européennes et que rendre toutes les annonces au marché résidentiel ferait baisser les prix de moins de 0,7 %. Cette étude souligne aussi que les STR ont généré 149 milliards d’euros de retombées économiques et soutenu 2,1 millions d’emplois dans l’UE en 2023.

New York : la fermeté la plus stricte au monde

Qui veut comprendre les limites de la réglementation doit regarder New York. La Local Law 18, adoptée en janvier 2022 et appliquée à partir de septembre 2023, est la restriction des STR la plus agressive jamais mise en œuvre par une grande métropole mondiale. Elle impose aux hôtes de s’enregistrer auprès de la ville, d’être physiquement présents pendant le séjour des voyageurs et de n’héberger pas plus de deux personnes à la fois. La location d’appartements entiers pour moins de 30 jours est, de fait, interdite.

Les résultats ont été spectaculaires et immédiats.

L’effondrement des annonces a été réel : Airbnb est passé d’environ 22 000 annonces actives de court séjour en août 2023 à quelque 2 300 début 2024. Beaucoup de bailleurs ont bien converti d’anciens STR en baux longue durée, surtout à Manhattan et Brooklyn. Mais à l’échelle de la ville, le taux de vacance est resté stable à 1,9 %. Les loyers ont continué de grimper. En septembre 2025, les loyers moyens avaient augmenté de 8,1 % et les coûts hôteliers de 12,6 %, soit le triple de la hausse nationale des prix d’hôtel.

Qui a vraiment perdu ?

Les arrondissements périphériques ont encaissé le choc. Les annonces hors Manhattan sont tombées d’environ 17 000 à 1 400, réduisant les arrivées de voyageurs de quelque 80 000 par mois. Les petits commerces de Brooklyn, du Queens et du Bronx ont perdu la fréquentation touristique que les STR avaient diffusée au-delà de Midtown. Un rapport commandé par Airbnb a estimé que la ville pourrait voir 2,5 milliards de dollars de dépenses liées à Airbnb en moins et la perte de plus de 21 000 emplois.

Pendant ce temps, l’hôtellerie a connu une année record. New York a enregistré en 2024 la plus forte hausse du revenu par chambre disponible des 25 premiers marchés hôteliers américains. Les critiques, dont des organisations de défense des droits civiques et des propriétaires des arrondissements périphériques, soutiennent que la LL18 a, de fait, transféré de la richesse des petits hôtes et des commerces de quartier vers l’hôtellerie.

Barcelone : l’interdiction totale

Barcelone va plus loin qu’aucune ville de l’histoire. En juin 2024, le maire Jaume Collboni a annoncé un plan visant à révoquer les 10 101 licences de location de courte durée d’ici novembre 2028. En mars 2025, le Tribunal constitutionnel espagnol a confirmé la compétence de la ville pour aller de l’avant. D’ici 2029, aucun logement ne fonctionnera plus légalement comme hébergement touristique à Barcelone.

Le contexte est tendu. Au cours de la dernière décennie, les loyers de Barcelone ont augmenté d’environ 68 % tandis que les salaires ne progressaient que de 38 %. Dans des quartiers historiques comme Ciutat Vella, Gràcia et l’Eixample, boulangeries et boucheries traditionnelles ont cédé la place à des boutiques de souvenirs et à des loueurs de vélos. La fronde anti-tourisme a culminé en 2024 lorsque des habitants ont aspergé des touristes avec des pistolets à eau, une image devenue un symbole mondial du ressentiment des riverains.

Le calendrier de mise en œuvre

Cela va-t-il marcher ?

L’association du secteur à Barcelone (APARTUR) juge l’interdiction vaine : les appartements touristiques ne représentent que 0,77 % du parc total de la ville, et pourtant les loyers ont continué de grimper alors même que les licences étaient plafonnées depuis 2014. La European Holiday Home Association a averti que la mesure pourrait enfreindre la directive Services de l’UE.

Ses partisans répliquent que la démarche de Barcelone s’ancre juridiquement dans le droit constitutionnel au logement en Espagne (article 47) et que l’objectif dépasse la baisse des loyers : il s’agit de restaurer le caractère des quartiers, de réduire le bruit et la surfréquentation, et d’inverser le vidage des communautés résidentielles. Barcelone présente explicitement cela non seulement comme une politique du logement, mais comme une reconquête de l’identité de la ville pour ses habitants permanents.

Paris, Berlin, Amsterdam, Lisbonne : quatre modèles, des résultats mitigés

Paris : le système de compensation

Paris a choisi une voie différente de l’interdiction pure et simple. La ville impose une obligation d’enregistrement et un plafond pour les STR en résidence principale (ramené de 120 à 90 jours par an à compter de janvier 2025, en vertu de la loi Le Meur). Les résidences secondaires nécessitent une autorisation de «{N}changement d’usage{N}», assortie d’un coûteux mécanisme de compensation : le propriétaire doit transformer en logement une surface équivalente de local commercial. Dans les arrondissements centraux, cela coûte de 300 à 500 euros le mètre carré, soit 15 000 à 25 000 euros pour un studio type de 30 mètres carrés.

Les amendes sont sévères : jusqu’à 50 000 euros pour la location d’une résidence secondaire sans autorisation, 10 000 euros pour dépassement du plafond de jours. Une brigade de contrôle dédiée surveille le respect des règles. La France a aussi instauré une exigence d’efficacité énergétique à l’échelle nationale : depuis 2025, les biens classés G ne peuvent plus être mis en location ; les biens classés F seront interdits d’ici 2028.

Berlin : la pionnière

Le Zweckentfremdungsverbot de Berlin (interdiction du détournement d’usage des logements), introduit en 2016, fut l’une des premières grandes réglementations des STR au monde. Les amendes peuvent atteindre 500 000 euros, parmi les plus élevées d’Europe. Les résidences secondaires sont plafonnées à 90 nuits par an ; les résidences principales nécessitent un permis d’arrondissement. À compter de mai 2026, une nouvelle loi nationale obligera les plateformes à transmettre automatiquement les données de location aux autorités allemandes, comblant le déficit d’information qui minait l’application initiale.

Une étude de 2024 a établi que la présence d’Airbnb relevait les loyers berlinois de 1,3 % à 2,7 % par an. La ville comptait environ 7 200 annonces Airbnb à la mi-2025, bien en deçà des niveaux des premières années de la plateforme, et 100 % détiennent désormais une licence de location de courte durée. Berlin envisage aussi d’interdire la location meublée de courte durée (une faille permettant des séjours touristiques de moyenne durée) dans les quartiers protégés (Milieuschutzgebiete).

Amsterdam : le plafond le plus strict

Amsterdam plafonne les STR en résidence principale à 30 nuits par an, avec des propositions de ramener certaines zones à seulement 15 nuits dès 2026. L’effet sur les annonces Airbnb a été spectaculaire : une baisse de 54 % de 2019 à 2024. Mais les données plus larges du marché des STR racontent une histoire plus nuancée (White Sky Hospitality, avril 2026). Alors que les annonces Airbnb sont tombées à environ 4 830 à la mi-2025, les annonces toutes plateformes confondues ont en réalité augmenté, passant de 6 015 à 8 199 entre 2023 et 2025, ce qui suggère un déplacement vers d’autres plateformes plutôt qu’une véritable contraction du marché.

Dans le même temps, les loyers longue durée d’Amsterdam ont augmenté de 34 % entre 2019 et 2024, plus vite que la moyenne nationale de 13 %. Le taux d’occupation hôtelière reste proche de 80 % avec des prix moyens par nuit en hausse. L’expérience d’Amsterdam illustre l’« effet ballon » : comprimez les STR à un endroit et la pression trouve d’autres exutoires.

Lisbonne : la mise en garde

Lisbonne est peut-être le cas le plus instructif pour Le Cap. Toutes deux sont des villes de taille moyenne, dépendantes du tourisme, dotées de centres historiques sous forte pression des STR. Lisbonne a commencé à restreindre les STR en 2019 dans le cadre du paquet Mais Habitação. Depuis, la hausse des prix de l’immobilier s’est accélérée, les hausses annuelles de loyer passant de 5,7 % à 9,2 %. Les prix de l’immobilier sont passés d’environ 3 000 euros le mètre carré en 2020 à 5 642 euros à la mi-2025.

En décembre 2025, Lisbonne a même fait machine arrière et levé certaines restrictions après avoir conclu qu’elles n’avaient pas amélioré l’accessibilité (salle de presse d’Airbnb). Pourtant, dans un brusque revirement, la ville a adopté en novembre 2025 de nouvelles règles instaurant des zones de « confinement absolu » (aucune nouvelle licence) dans toute paroisse où les STR dépassent 10 % du parc, et de « confinement relatif » là où le ratio se situe entre 5 % et 10 %. Environ 7 000 des 18 600 licences risquent la révocation d’ici l’été 2026.

Taxes sur la vacance : le modèle de Vancouver

Alors que la plupart des villes se sont concentrées sur la réglementation des annonces STR actives, Vancouver s’est attaquée à une autre pièce du casse-tête : les logements vides. La taxe sur les logements vacants (Empty Homes Tax, EHT) de la ville, introduite en 2017, prélève une charge annuelle sur les biens résidentiels inoccupés plus de six mois par an. Le taux est passé de 1 % de la valeur cadastrale à l’origine à 3 % en 2021, niveau auquel il se maintient.

Les résultats comptent parmi les plus encourageants de la politique du logement mondiale. (rapport 2025 de la ville de Vancouver ; analyse du C.D. Howe Institute)

Pour la première fois depuis l’instauration de l’EHT, le nombre de logements vides à Vancouver est passé sous la barre des 1 000 pour l’exercice 2024. Le taux de logements vides recule régulièrement, alors même que du parc neuf (essentiellement des copropriétés) s’ajoutait. De nombreux biens autrefois vides sont entrés sur le marché de la location longue durée, élargissant l’offre dans un marché tendu. Le C.D. Howe Institute a recensé 5 355 logements vacants de moins à Vancouver entre 2016 et 2021 qu’il n’y en aurait eu sans la taxe.

Pourquoi cela compte pour Le Cap

Le Cap n’a pas de problème de vacance au sens de Vancouver : les copropriétés de luxe vides par spéculation ne sont pas le premier moteur de sa crise du logement. Mais le concept est transposable. Une taxe sur la vacance est un outil fiscal, non réglementaire. Elle modifie l’économie consistant à laisser un bien inoccupé ou hors usage résidentiel sans rien interdire d’emblée. Elle génère des recettes affectables au logement abordable. Et elle est politiquement moins clivante que les interdictions ou les plafonds, car elle vise l’inactivité plutôt que l’activité.

L’EHT a inspiré des taxes similaires à Toronto (2021), Ottawa, Hamilton, Oakville et, au niveau fédéral, au Canada (la Underused Housing Tax Act). La France a introduit une taxe sur la vacance en 1999, le Royaume-Uni en 2015, et Jérusalem et la Catalogne en 2015. New York, Hong Kong et Los Angeles en étudient toutes des variantes.

Bilan mondial : ce qui a marché et ce qui a échoué

Après une décennie d’expérimentation, les données permettent une évaluation claire. Aucune politique à elle seule n’a «{N}résolu{N}» une crise du logement. Mais certaines interventions ont, de façon démontrable, atteint des objectifs précis, et d’autres non.

Les vraies réussites

Si le «{N}succès{N}» désigne un meilleur sort des habitants en matière de logement plutôt que de simples annonces Airbnb en moins, le bilan se resserre nettement. Deux interventions seulement ont apporté des bénéfices mesurables :

Le Cap : où nous en sommes en 2026

La position du Cap dans le paysage mondial des STR est singulière et, à certains égards, plus extrême que celle des villes européennes qui ont fait la une. Mais les chiffres demandent de la prudence, car les sources ne comptent pas de la même manière.

Le chiffre de 70{N}% du centre : ce qu’il signifie vraiment

La statistique souvent citée selon laquelle « 70 % des logements du centre sont des Airbnb » appelle un contexte. Le chiffre provient du propre Local Spatial Development Framework (LSDF) de la Ville du Cap, approuvé par le conseil en octobre 2025. Il indique que 70 % des logements du centre-ville « sont gérés par des hôtels ou sont des Airbnb ». Cette zone est définie comme le Foreshore et le CBD jusqu’à Orange Street, de Tennant Street à Buitengracht, en incluant De Waterkant (district 115). En 2018, cette zone comptait 8 327 logements.

Le détail crucial : ces 70 % englobent les appartements gérés par des hôtels (résidences avec services exploitées par des groupes hôteliers), pas seulement les annonces Airbnb. Inside Airbnb a dénombré environ 5 662 annonces dans cette zone. Si ce chiffre est exact, cela signifie qu’environ la moitié des logements sont inscrits en STR et le reste géré par des hôtels. Cela reste extraordinaire à l’aune mondiale, mais ce n’est pas « 70 % d’Airbnb ». Airbnb avance, à l’échelle de la ville, un chiffre de 0,9 % des logements formels qui sont des STR à part entière. Les deux chiffres sont exacts ; ils mesurent des choses différentes. La moyenne de la ville masque la crise hyperlocale du CBD, de Sea Point et de De Waterkant, tandis que le chiffre du CBD mêle STR et parc géré par les hôtels.

Ce que Le Cap fait réellement

En février 2026, la Ville du Cap a annoncé un projet d’arrêté sur la location de courte durée (analyse complète sur capetowndata.com). Malgré une couverture médiatique le décrivant comme une « hausse d’impôt sur les Airbnb » (Bloomberg, fév. 2026), la ville a souligné qu’il ne s’agit pas d’un nouvel impôt. Selon la politique fiscale en vigueur, les biens principalement utilisés pour l’hébergement commercial sont déjà tenus d’acquitter la fiscalité commerciale. L’arrêté ne fait que combler une faille de contrôle : de nombreux exploitants de STR à plein temps acquittaient la fiscalité résidentielle tout en menant ce qui est, de fait, une activité commerciale.

La dimension Bo-Kaap

Le débat sur les STR au Cap a une dimension d’éviction qui fait écho aux préoccupations de quartier de Barcelone. Le Bo-Kaap, le quartier malais historique au pied de Signal Hill, a connu d’importantes acquisitions par des investisseurs convertissant des maisons familiales en annonces Airbnb. Des habitants de longue date ont été chassés par les prix à mesure que la valeur des biens s’envolait. Le projet de code de bonne conduite reconnaît explicitement les inquiétudes d’éviction et évoque la nécessité de pratiques de STR «{N}durables{N}» dans les zones culturellement sensibles.

La boîte à outils : ce que les données étayent

À la lumière d’une décennie d’expérience mondiale, voici ce que les données suggèrent comme efficace, ce qui ne l’est pas, et ce que Le Cap devrait prioriser.

Questions fréquentes