Airbnb au Cap : les nouvelles règles vous concernent-elles ?

Tableau de bord

octobre 17, 2026

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Airbnb au Cap : les nouvelles règles vous concernent-elles ?

La Ville du Cap revoit sa façon de traiter les locations de courte durée, sur deux fronts distincts : un projet de règlement municipal qui obligerait chaque annonce à être enregistrée, et une politique de taxe foncière qui pourra faire passer un logement au tarif commercial à partir de juillet 2027. Voici qui est concerné et comment fonctionne le critère des 50 %.

Vérifier mon logement → Comprendre le critère des 50 %

Si vous louez un appartement ou une maison au Cap sur Airbnb, Booking.com ou LekkeSlaap, deux dossiers méritent votre attention cette année. Ils sont souvent présentés comme s'il n'y en avait qu'un.

Le premier est le projet de règlement municipal sur la location de courte durée (Short-Term Letting By-law), soumis à consultation publique par la Ville en août. La consultation a pris fin le 5 octobre. Si le conseil municipal l'adopte, aucun logement ne pourra plus être proposé sans numéro d'enregistrement délivré par la Ville. Ce numéro devra figurer sur chaque annonce, et les propriétaires, les gestionnaires comme les plateformes de réservation devront transmettre à la Ville leurs données de disponibilité. Le règlement n'est pas encore entré en vigueur : personne n'a donc à s'enregistrer ni à retirer une annonce pour l'instant.

Le second s'applique déjà, du moins sur le papier. La politique de taxe foncière 2026/27 de la Ville, adoptée le 29 juin, considère un logement comme un hébergement commercial s'il est proposé en location de courte durée pendant plus de la moitié de ses nuits-chambres annuelles. Les biens qui franchissent ce seuil pourront, à partir du 1er juillet 2027, être taxés au tarif commercial, comme les hôtels et les maisons d'hôtes. La Ville compte s'appuyer sur les données du registre pour déterminer quels biens sont concernés, et c'est pourquoi les deux règles vont de pair.

01 · Êtes-vous concerné ?

Les nouvelles règles vous concernent-elles ?

Répondez au plus à quatre questions sur le logement que vous louez. Vous pouvez revenir en arrière pour modifier une réponse.

Q1 sur 4

Louez-vous ce logement, en tout ou en partie, par l'intermédiaire d'une plateforme de réservation comme Airbnb, Booking.com ou LekkeSlaap ?

Le critère des 50 %

Comment fonctionne le critère des 50 %

La Ville compte en nuits-chambres : le nombre de chambres du logement multiplié par 365. Un appartement de deux chambres totalise ainsi 730 nuits-chambres par an. Si plus de 365 d'entre elles sont ouvertes à la réservation, soit au moins 183 nuits quand l'appartement est loué en entier, il dépasse les 50 %.

Deux points passent facilement inaperçus. D'abord, le critère porte sur la disponibilité, et non sur les réservations : un appartement dont le calendrier est ouvert toute l'année est à 100 %, qu'il soit réservé 40 nuits ou 300. Ensuite, le calcul se fait chambre par chambre : dans une maison de trois chambres dont le propriétaire loue une seule chambre toute l'année, on arrive à 365 nuits-chambres sur 1 095, soit environ 33 %, et le logement reste au tarif résidentiel.

Chambres dans le logement

Chambres que vous proposez

Nuits ouvertes à la réservation sur un an (de 0 à 365)

100 %des nuits-chambres ouvertes

730 nuits-chambres sur 730

Le logement dépasse le seuil de 50 %. Une fois le règlement en vigueur, il devra avoir un numéro d'enregistrement, et à partir du 1er juillet 2027 l'évaluateur municipal pourra le faire passer au tarif commercial.

Part = chambres proposées × nuits ouvertes ÷ (chambres du logement × 365)

Appartement de deux chambres loué en entier, ouvert toute l'année
730 nuits-chambres sur 730
100 %
Au-dessus du seuil
Appartement de deux chambres loué en entier, ouvert six mois
365 nuits-chambres sur 730
50 %
Seuil non dépassé
Maison de trois chambres, une chambre ouverte toute l'année
365 nuits-chambres sur 1 095
33 %
Seuil non dépassé

02 · Deux règles distinctes

Un règlement et une politique fiscale : deux règles distinctes

Le règlement détermine si une annonce doit porter un numéro d'enregistrement. La politique de taxe foncière détermine si un logement est taxé comme une habitation ou comme un hôtel ou une maison d'hôtes. Comme la Ville prévoit d'utiliser les données d'enregistrement pour appliquer le critère fiscal, on confond facilement les deux.

Projet · EnregistrementREG

Règlement sur la location de courte durée

« Cette annonce est-elle enregistrée ? »

Statut: Projet ; consultation close le 5 oct. 2026 ; pas encore en vigueur
Qui: Tout logement proposé sur une plateforme de location de courte durée
Ce qui change: Numéro d'enregistrement sur chaque annonce ; données de disponibilité transmises à la Ville ; sanctions en cas de manquement

Où

capetown.gov.za/haveyoursay →

Adoptée · Taxe foncière50 %

Politique de taxe foncière 2026/27

« Ce logement sert-il d'hébergement commercial ? »

Statut: Adoptée le 29 juin 2026
Qui: Logements proposés en location de courte durée sur plus de 50 % des nuits-chambres de l'année
Ce qui change: Tarif commercial au lieu du tarif résidentiel, à partir du 1er juillet 2027

Où

Politique de taxe foncière de la Ville, 2026/27

S'enregistrer ne vous fait pas passer au tarif commercial, et rester sous les 50 % ne vous dispense pas de vous enregistrer.

03 · Idées reçues

Cinq idées reçues

L'essentiel de la confusion vient de ce que l'on mélange les deux règles, ou de ce que l'on comprend mal la façon dont le critère des 50 % compte les nuits.

« Je n'ai eu que 40 réservations, donc je ne relève pas du commercial. »

EN RÉALITÉLe critère compte les nuits où le logement est disponible, pas celles où il est réservé. Un calendrier laissé ouvert toute l'année « au cas où » compte en totalité.

« Je dois m'enregistrer dès maintenant. »

EN RÉALITÉPas encore. Le règlement n'est qu'un projet, et la Ville indique que les annonces n'auront pas besoin de numéro tant qu'il ne sera pas entré en vigueur.

« Si je loue ma chambre d'amis, toute ma maison passe au commercial. »

EN RÉALITÉLe critère se calcule chambre par chambre. Une chambre ouverte toute l'année dans une maison de trois chambres représente environ un tiers des nuits-chambres.

« Ma taxe foncière augmente dès cette année. »

EN RÉALITÉLa politique de taxe foncière est adoptée, mais le changement de catégorie ne s'appliquera qu'à partir du 1er juillet 2027.

« Cela ne concerne qu'Airbnb. »

EN RÉALITÉToutes les plateformes de réservation sont visées, y compris Booking.com et LekkeSlaap.

04 · Les chiffres

Les chiffres

Combien d'annonces semblent dépasser le seuil, ce que coûte le tarif commercial, et ce que rapporte une location de courte durée par rapport à une location à l'année.

Combien d'annonces dépassent le seuil ?

10 789sur 16 366 logements entiers ayant reçu un avis au cours des douze derniers mois (66 %)

10 789 avec plus de 183 nuits ouvertes16 366 au total

Les données collectées au Cap par Inside Airbnb en septembre 2026 recensaient 27 760 annonces, dont 23 458 logements entiers. Sur les 16 366 logements entiers ayant reçu au moins un avis au cours des douze derniers mois, 10 789 (66 %) affichaient encore plus de 183 nuits ouvertes dans leur calendrier pour les 12 mois suivants.

Dans ces données, les nuits déjà réservées n'apparaissent pas comme ouvertes : la part réelle des logements au-dessus du seuil est donc probablement plus élevée.

Source : Inside Airbnb, CC BY 4.0 ; notre analyse.

Ce que coûte le tarif commercial

Tarif résidentielR1 274 par mois
Tarif commercialR3 945 par mois

L'exemple fourni par le simulateur de taxe foncière de la Ville, cité par GroundUp, porte sur un bien du centre-ville estimé à R2,8 millions : R1 274 par mois au tarif résidentiel, R3 945 par mois au tarif commercial, soit un peu plus du triple.

Source : GroundUp, d'après le simulateur de taxe foncière de la Ville.

Courte durée ou location à l'année : ordres de grandeur

Courte durée, avant fraisR27 700
Courte durée, après fraisR15 200
Location à l'annéeR9 000 à R12 500

Un appartement de deux chambres loué R1 400 la nuit, avec un taux d'occupation de 65 %, rapporte environ R27 700 par mois. Si le ménage, le linge, la commission de la plateforme, les charges, l'assurance et les nuits sans client absorbent 45 % de cette somme, il reste environ R15 200. Loué à l'année, le même appartement pourrait rapporter de R9 000 à R12 500 (le loyer moyen dans la province du Cap-Occidental atteignait R12 561 au 2e trimestre 2026, selon l'indice PayProp). Le tarif commercial réduit l'écart, mais avec ces hypothèses il ne le comble pas.

À titre indicatif : les données de départ sont des hypothèses, pas des chiffres mesurés.

Pourquoi les bailleurs à l'année ne se plaignent pas

Loyers au Cap-Occidental, sur un an+9,7 %
Loyers dans l'ensemble du pays, sur un an+5,2 %

Selon l'indice PayProp du 2e trimestre 2026, les loyers du Cap-Occidental ont augmenté de 9,7 % sur un an, la hausse la plus forte de toutes les provinces, contre 5,2 % à l'échelle nationale. Seuls 12,3 % des locataires de la province avaient des impayés, la proportion la plus faible jamais relevée par PayProp dans une province. Notre page sur le marché locatif suit plus en détail l'évolution des loyers au Cap.

Source : PayProp Rental Index, 2e trimestre 2026.

05 · Questions

Questions fréquentes

Jusqu'à quand puis-je donner mon avis ?

La consultation publique s'est achevée le 5 octobre 2026. La Ville examinera les contributions avant de soumettre le règlement au conseil municipal.

Que se passe-t-il si je ne m'enregistre pas une fois le règlement en vigueur ?

Le projet prévoit des sanctions, et le manquement pourrait devenir une infraction pénale. Tout dépendra du texte finalement adopté.

Les maisons d'hôtes et les chambres d'hôtes sont-elles concernées ?

Elles paient déjà la taxe foncière au tarif commercial. Le changement vise les logements ordinaires loués à plein temps en courte durée.

Ces règles vont-elles libérer des logements pour les locataires à l'année ?

Selon le schéma d'aménagement du centre-ville publié par la Ville en 2025, environ 70 % des logements du centre servent à l'hébergement de courte durée. Un spécialiste de l'immobilier cité par EWN doute toutefois que les nouvelles règles changent grand-chose à la pénurie de logements dans son ensemble.

Sources

Ville du Cap : Have your say (consultations publiques)Projet de règlement sur la location de courte durée et politique de taxe foncière 2026/27
GroundUp, 28 sept. 2026Le projet de règlement et l'exemple du simulateur de taxe foncière de la Ville
EWN, 5 oct. 2026Le tarif commercial pour les logements loués en courte durée, et l'avis d'un spécialiste de l'immobilier sur la crise du logement
Capetowner, 20 avr. 2026Comment la politique de taxe foncière mesure la disponibilité sur 365 jours
PayProp Rental Index, 2e trimestre 2026Hausse des loyers au Cap-Occidental et dans l'ensemble du pays, loyer moyen, impayés
Inside Airbnb, données du Cap au 23 sept. 2026CC BY 4.0 ; le décompte des annonces et des nuits ouvertes relève de notre analyse
Photo : arc-en-ciel sur Sea PointDietmar Rabich, 2024, CC BY-SA 4.0

Sources : Ville du Cap, GroundUp, EWN, PayProp, Inside Airbnb · Dernière mise à jour le 17 octobre 2026

Cet article a été rédigé avec l'aide de l'IA, puis relu et vérifié par des humains.

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