Le Cap prévoit une hausse de 135 % de la taxe sur les locations de courte durée façon Airbnb

L’essentiel : ce qui change réellement

Le 5 février 2026, Bloomberg a rapporté que la Ville du Cap prévoit de plus que doubler les taxes municipales sur les biens utilisés principalement pour les locations de courte durée — ceux annoncés sur des plateformes comme Airbnb et Booking.com. Le maire Geordin Hill-Lewis a confirmé ces projets.

Cependant, après une large couverture médiatique, la Ville a publié une clarification importante le 9 février : il ne s’agit pas d’une nouvelle taxe. En vertu de la politique tarifaire actuelle du Cap, les biens utilisés principalement pour l’hébergement commercial sont déjà tenus de payer des tarifs commerciaux. Le problème, c’est l’application — de nombreux opérateurs de locations de courte durée paient des tarifs résidentiels tout en exploitant ce que la Ville appelle « une entreprise commerciale de location de courte durée ».

Le nouveau règlement comblera cette faille en utilisant les données des plateformes pour identifier les biens qui doivent être reclassés de résidentiels à commerciaux. Pour les opérateurs qui paient déjà le bon tarif, rien ne change. Pour ceux qui ont sous-payé, l’impact sera important.

« Nous corrigeons le déséquilibre fiscal. Un Airbnb est un hôtel décentralisé, il doit donc payer les mêmes tarifs et taxes qu’un hôtel. » — Maire Geordin Hill-Lewis, Ville du Cap

Le Cap en chiffres

Comment le règlement va fonctionner

La Ville prévoit d’introduire un règlement sur la location de courte durée qui passera par une consultation publique dans les prochains mois. Il n’interdit rien — Le Cap évite explicitement les plafonds et les interdictions utilisés dans des villes comme Londres, Barcelone et New York. À la place, il cible la fiscalité et la transparence des données.

Point crucial : la Ville a insisté sur le fait que les hôtes occasionnels ne sont pas visés. Si vous louez une chambre libre, ou si vous mettez votre logement en location pendant vos vacances quelques fois par an, l’usage principal de votre bien reste résidentiel. Le règlement vise les biens exploités comme des entreprises de location de courte durée à plein temps — autrement dit des structures d’hébergement non agréées qui paient des taxes résidentielles.

L’argent : ce que les hôtes paieront réellement

C’est là que les choses deviennent concrètes. La structure actuelle des taxes foncières au Cap applique des taux différents selon la classification du bien :

*Après l’exonération de R435 000 pour la résidence principale. Les factures réelles varient selon l’évaluation municipale, basée sur le rôle d’évaluation générale de 2022. Le taux commercial (rate-in-the-rand) est d’environ 135 % plus élevé que le taux résidentiel.

Pour un bien évalué à 3 millions de rands et utilisé principalement comme location de courte durée, le passage des tarifs résidentiels aux tarifs commerciaux représenterait une hausse d’environ R32 000 par an — d’environ R18 000 à plus de R50 000. Pour les biens de plus grande valeur sur l’Atlantic Seaboard, où les appartements haut de gamme s’échangent en moyenne à 5 800 $ par mètre carré, l’impact serait proportionnellement plus important.

Pourquoi Le Cap fait-il cela ?

Les motivations de la ville se situent à l’intersection de l’accessibilité du logement, de l’équité et de l’économie d’un boom touristique.

Les deux camps du débat

C’est un sujet réellement disputé, avec des arguments légitimes des deux côtés. Voici une vue d’ensemble équilibrée :

« La pression sur le logement au Cap n’est pas due aux étrangers, ni aux investisseurs, ni à Airbnb. Elle est due à l’insuffisance de l’offre. » — Luthando Tyhalibongo, responsable à la Ville du Cap

Comment Le Cap se compare à l’international

L’approche du Cap est nettement différente de celle d’autres grandes villes ayant réglementé les locations de courte durée. La Ville a explicitement choisi la fiscalité plutôt que la restriction.

La Ville soutient que des interdictions ou des plafonds de jours peuvent aggraver les inégalités en décourageant le développement et l’investissement immobiliers. À la place, Le Cap associe la réforme fiscale à des mesures côté offre : accélération de la mise à disposition de terrains pour du logement abordable, simplification des autorisations de construction et soutien à des projets comme des micro-appartements dans des townships proches des pôles économiques.

Et maintenant ?

Le règlement est encore en cours d’élaboration. Voici le calendrier et le processus attendus :

À noter : une conseillère siégeant au comité du portefeuille « Human Settlements » a révélé le 5 février que c’était la première fois qu’elle était informée de la politique sur les locations de courte durée lors de cette réunion — alors même que les médias en parlaient déjà largement. Le processus d’élaboration relève du comité « Future Planning and Resilience », mais aucun calendrier ferme n’a été communiqué, ni pour la politique de logement abordable, ni pour le règlement sur les locations de courte durée.

Airbnb a réagi avec prudence, déclarant qu’il « reconnaît l’importance d’un logement abordable et accessible » et souhaite « faire partie de la solution », tout en soulignant que les annonces dédiées représentent moins de 1 % du parc de logements du Cap.

Que doivent faire les hôtes dès maintenant ?