Che fare con Airbnb: la crisi globale degli affitti, spiegata

Il dato di fondo: 10 anni, 12 città, uno schema scomodo

Prima di addentrarci nella teoria e nelle prove città per città, ecco il risultato centrale in un solo grafico. Ogni bolla è una città. La sua posizione orizzontale indica con quanta forza ha tagliato l’offerta di affitti brevi. La posizione verticale indica la variazione cumulata degli affitti nello stesso periodo. Se la stretta funzionasse, ci si aspetterebbe di vedere le bolle scivolare verso il basso man mano che si spostano a destra: tagli più ampi degli annunci che portano a canoni in calo. Non è ciò che è accaduto.

L’economia: perché gli affitti brevi incidono sui canoni

Il meccanismo è lineare. Quando un proprietario può guadagnare di più affittando a notte ai turisti che a un inquilino stabile con contratto mensile, esiste un incentivo economico razionale a convertire la casa residenziale in alloggio per soggiorni brevi. Questa conversione riduce l’offerta di case in affitto di lungo periodo. Un’offerta ridotta, a fronte di una domanda stabile o crescente, spinge i canoni verso l’alto.

Non è un’astrazione teorica. A Sea Point, a Città del Capo, per esempio, un trilocale affittato a lungo termine a 18.000 rand al mese può rendere da 2.500 a 3.500 rand a notte su Airbnb in alta stagione. Anche con un prudente tasso di occupazione del 60%, il rendimento del breve periodo schiaccia quello del contratto a lungo termine. Il calcolo finanziario è chiaro e ha rimodellato interi quartieri.

I tre canali d’impatto

Gli economisti individuano tre vie distinte attraverso cui le piattaforme di affitti brevi incidono sui mercati immobiliari:

Quel risultato, dallo studio più citato del settore, merita di essere sviscerato. A prima vista lo 0,018% pare irrisorio. Ma gli annunci Airbnb nelle città turistiche più gettonate non crescevano dell’1% l’anno durante l’espansione esplosiva della piattaforma dal 2014 al 2019. Crescevano del 30%, del 50%, talvolta del 100% l’anno nei quartieri più ambiti. A quei ritmi, l’impatto cumulato sui canoni si somma in modo rilevante e si concentra geograficamente proprio nelle aree dove l’espulsione è più dolorosa: centri storici, zone sul lungomare e quartieri culturali.

La ricerca di riferimento: che cosa dicono i dati

Le evidenze accademiche su affitti brevi e mercati immobiliari sono maturate sensibilmente dal 2018. Ciò che era iniziato come una manciata di studi su singole città è diventato un corpo di letteratura solido e multinazionale. Ecco i risultati che i decisori citano davvero.

Lo studio di Barron, Kung e Proserpio (2021)

Questo studio di portata nazionale negli Stati Uniti, pubblicato su Marketing Science (testo integrale), ha usato variabili strumentali e un ampio insieme di dati sugli annunci Airbnb per dimostrare un nesso causale tra la crescita degli STR e i costi della casa. Il suo risultato decisivo non è solo che i prezzi salgono, ma perché: il patrimonio abitativo complessivo non cambia, ma Airbnb aumenta il numero di unità destinate all’uso breve mentre riduce quelle disponibili per gli inquilini stabili. L’effetto è più forte nelle aree con minore quota di proprietari residenti, il che è coerente con proprietari assenti e investitori che guidano la conversione.

Lo studio del Parlamento europeo (2025)

Nel settembre 2025 la professoressa Claire Colomb, dell’Università di Cambridge, ha firmato un ampio studio per la commissione speciale del Parlamento europeo sulla crisi degli alloggi (PDF). Inquadra la questione in modo netto: nei mercati abitativi tesi, la crescita degli STR ha contribuito a ridurre l’offerta di affitti di lungo periodo, ha aggravato l’aumento già in atto dei prezzi di affitto e di vendita e ha alimentato l’espulsione dei residenti stabili. Un’analisi sottoposta a revisione paritaria di 16 città europee ha rilevato che la tutela della casa è stata il principale motore regolatorio ad Amsterdam, Berlino, Vienna, Bruxelles, Madrid e Parigi.

Il controargomento: la ricerca commissionata da Airbnb

L’altro versante delle prove merita un trattamento onesto. Uno studio di Oxford Economics commissionato da Airbnb ha rilevato che gli STR rappresentano meno dello 0,5% del patrimonio abitativo nelle grandi città europee e che restituire tutti gli annunci al mercato residenziale ridurrebbe i prezzi di meno dello 0,7%. Lo studio ha inoltre evidenziato che gli STR hanno generato 149 miliardi di euro di impatto economico e sostenuto 2,1 milioni di posti di lavoro nell’UE nel 2023.

New York: la stretta più severa al mondo

Chi vuole capire i limiti della regolazione guardi a New York. La Local Law 18, approvata nel gennaio 2022 e applicata da settembre 2023, è la restrizione agli STR più aggressiva mai attuata da una grande città del mondo. Impone agli host di registrarsi presso il comune, di essere fisicamente presenti durante il soggiorno degli ospiti e di ospitare non più di due persone alla volta. L’affitto di interi appartamenti per meno di 30 giorni è di fatto vietato.

I risultati sono stati drastici e immediati.

Il crollo degli annunci è stato reale: Airbnb è passato da circa 22.000 annunci attivi per soggiorni brevi nell’agosto 2023 a circa 2.300 all’inizio del 2024. Molti proprietari hanno effettivamente convertito ex STR in contratti di lungo periodo, soprattutto a Manhattan e Brooklyn. Ma in tutta la città il tasso di sfitto è rimasto fermo all’1,9%. Gli affitti hanno continuato a salire. A settembre 2025 i canoni medi erano cresciuti dell’8,1% e i costi alberghieri del 12,6%, il triplo dell’aumento nazionale dei prezzi degli alberghi.

Chi ha davvero perso?

I distretti periferici hanno pagato il prezzo più alto. Gli annunci fuori Manhattan sono scesi da circa 17.000 a 1.400, riducendo gli arrivi di ospiti di circa 80.000 al mese. I piccoli esercizi di Brooklyn, Queens e Bronx hanno perso il passaggio di turisti che gli STR avevano distribuito oltre Midtown. Un rapporto commissionato da Airbnb ha stimato che la città potrebbe vedere 2,5 miliardi di dollari in meno di spesa legata ad Airbnb e la perdita di oltre 21.000 posti di lavoro.

Nel frattempo il settore alberghiero ha avuto un anno da record. Nel 2024 New York ha registrato il maggiore aumento del ricavo per camera disponibile tra i primi 25 mercati alberghieri statunitensi. I critici, tra cui organizzazioni per i diritti civili e proprietari dei distretti periferici, sostengono che la LL18 abbia di fatto trasferito ricchezza dai piccoli host e dagli esercizi di quartiere all’industria alberghiera.

Barcellona: il divieto totale

Barcellona si spinge oltre qualsiasi città della storia. Nel giugno 2024 il sindaco Jaume Collboni ha annunciato un piano per revocare tutte le 10.101 licenze di affitto breve entro novembre 2028. Nel marzo 2025 la Corte costituzionale spagnola ha confermato la competenza della città a procedere. Entro il 2029 nessuna casa funzionerà legalmente come alloggio turistico a Barcellona.

Il contesto è teso. Nell’ultimo decennio gli affitti di Barcellona sono cresciuti di circa il 68% mentre i salari sono saliti solo del 38%. In quartieri storici come Ciutat Vella, Gràcia ed Eixample panetterie e macellerie tradizionali hanno ceduto il posto a negozi di souvenir e noleggi di biciclette. La reazione contro il turismo è culminata nel 2024 quando alcuni residenti hanno spruzzato i turisti con pistole ad acqua giocattolo, un’immagine diventata simbolo globale del risentimento dei cittadini.

Il calendario di attuazione

Funzionerà?

L’associazione di settore di Barcellona (APARTUR) ritiene il divieto vano: gli appartamenti turistici rappresentano appena lo 0,77% del patrimonio abitativo totale della città, eppure gli affitti hanno continuato a salire anche con le licenze contingentate dal 2014. La European Holiday Home Association ha avvertito che la misura potrebbe violare la direttiva Servizi dell’UE.

I sostenitori ribattono che l’approccio di Barcellona poggia giuridicamente sul diritto costituzionale alla casa in Spagna (articolo 47) e che l’obiettivo va oltre la riduzione degli affitti: si tratta di restituire carattere ai quartieri, ridurre rumore e sovraffollamento e invertire lo svuotamento delle comunità residenziali. Barcellona lo presenta esplicitamente non solo come politica abitativa, ma come riconquista dell’identità della città per i suoi residenti stabili.

Parigi, Berlino, Amsterdam, Lisbona: quattro modelli, risultati contrastanti

Parigi: il sistema di compensazione

Parigi ha scelto un approccio diverso dal divieto puro e semplice. La città impone l’obbligo di registrazione e un tetto agli STR nella prima casa (ridotto da 120 a 90 giorni l’anno da gennaio 2025, in base alla Loi Le Meur). Le seconde case richiedono un’autorizzazione di «cambio di destinazione» che comporta un costoso meccanismo di compensazione: il proprietario deve convertire una superficie equivalente di spazio commerciale a uso residenziale. Negli arrondissement centrali ciò costa da 300 a 500 euro al metro quadro, cioè da 15.000 a 25.000 euro per un tipico monolocale di 30 metri quadri.

Le sanzioni sono severe: fino a 50.000 euro per affittare una seconda casa senza autorizzazione, 10.000 euro per il superamento del limite di giorni. Una brigata di controllo dedicata vigila sul rispetto delle regole. La Francia ha inoltre introdotto un requisito di efficienza energetica a livello nazionale: dal 2025 gli immobili con classe energetica G non possono essere messi in affitto; quelli in classe F saranno vietati entro il 2028.

Berlino: la pioniera

Il Zweckentfremdungsverbot di Berlino (divieto di uso improprio degli spazi residenziali), introdotto nel 2016, è stata una delle prime grandi regolamentazioni degli STR al mondo. Le sanzioni possono raggiungere i 500.000 euro, tra le più alte d’Europa. Le seconde case sono limitate a 90 notti l’anno; le prime case richiedono un permesso del distretto. Da maggio 2026 una nuova legge nazionale obbligherà le piattaforme a comunicare automaticamente i dati di affitto alle autorità tedesche, colmando la lacuna informativa che aveva afflitto i primi controlli.

Uno studio del 2024 ha rilevato che la presenza di Airbnb ha alzato gli affitti berlinesi dell’1,3%-2,7% l’anno. A metà 2025 la città contava circa 7.200 annunci Airbnb, ben sotto i livelli dei primi anni della piattaforma, con il 100% ora dotato di licenza di affitto breve. Berlino valuta anche di vietare l’affitto breve ammobiliato (una scappatoia che consente soggiorni turistici di media durata) nei quartieri protetti (Milieuschutzgebiete).

Amsterdam: il tetto più rigido

Amsterdam limita gli STR nella prima casa a 30 notti l’anno, con proposte di ridurre alcune zone a sole 15 notti dal 2026. L’effetto sugli annunci Airbnb è stato drastico: un calo del 54% dal 2019 al 2024. Ma i dati più ampi del mercato degli STR raccontano una storia più sfumata (White Sky Hospitality, aprile 2026). Mentre gli annunci Airbnb sono scesi a circa 4.830 a metà 2025, gli annunci su tutte le piattaforme sono in realtà aumentati da 6.015 a 8.199 tra il 2023 e il 2025, segno di uno spostamento verso altre piattaforme più che di una vera contrazione del mercato.

Nel frattempo gli affitti di lungo periodo di Amsterdam sono cresciuti del 34% tra il 2019 e il 2024, più in fretta della media nazionale del 13%. L’occupazione alberghiera resta vicina all’80% con tariffe medie giornaliere in aumento. L’esperienza di Amsterdam evidenzia l’«effetto palloncino»: se comprimi gli STR in un’area, la pressione trova altri sbocchi.

Lisbona: il monito

Lisbona è forse il caso più istruttivo per Città del Capo. Entrambe sono città di medie dimensioni, dipendenti dal turismo, con centri storici sotto forte pressione degli STR. Lisbona ha iniziato a limitare gli STR nel 2019 con il pacchetto Mais Habitação. Da allora la crescita dei prezzi delle case è accelerata, con aumenti annui degli affitti saliti dal 5,7% al 9,2%. I prezzi degli immobili sono passati da circa 3.000 euro al metro quadro nel 2020 a 5.642 euro a metà 2025.

Nel dicembre 2025 Lisbona ha addirittura fatto marcia indietro, ritirando alcune restrizioni dopo aver concluso che non avevano migliorato l’accessibilità (sala stampa di Airbnb). Tuttavia, in un brusco voltafaccia, la città ha adottato nel novembre 2025 nuove norme che istituiscono zone di «contenimento assoluto» (nessuna nuova licenza) in ogni freguesia dove gli STR superano il 10% del patrimonio abitativo, e di «contenimento relativo» dove il rapporto è tra il 5% e il 10%. Circa 7.000 delle 18.600 licenze rischiano la revoca entro l’estate 2026.

Imposte sugli sfitti: il modello di Vancouver

Mentre la maggior parte delle città si è concentrata sul regolare gli annunci STR attivi, Vancouver ha attaccato un altro pezzo del puzzle: le case vuote. L’Empty Homes Tax (EHT) della città, introdotta nel 2017, applica un prelievo annuo agli immobili residenziali sfitti per più di sei mesi l’anno. L’aliquota è salita dall’1% del valore stimato iniziale al 3% nel 2021, dove resta.

I risultati sono tra i più incoraggianti della politica abitativa mondiale. (rapporto 2025 della città di Vancouver; analisi del C.D. Howe Institute)

Per la prima volta dall’introduzione dell’EHT, il numero di case vuote a Vancouver è sceso sotto le 1.000 nell’anno di riferimento 2024. Il tasso di case vuote cala in modo costante anche mentre si aggiungeva nuovo patrimonio (soprattutto condomini). Molti immobili prima sfitti sono entrati nel mercato dell’affitto di lungo periodo, ampliando le opzioni in un mercato teso. Il C.D. Howe Institute ha rilevato a Vancouver, tra il 2016 e il 2021, 5.355 unità sfitte in meno di quante ve ne sarebbero state senza l’imposta.

Perché conta per Città del Capo

Città del Capo non ha un problema di sfitto in senso vancouveriano: gli appartamenti di lusso vuoti per speculazione non sono il motore principale della sua crisi abitativa. Ma il concetto è trasferibile. Un’imposta sugli sfitti è uno strumento fiscale, non regolatorio. Cambia la convenienza a tenere un immobile inutilizzato o in uso non residenziale senza vietare nulla in modo netto. Genera entrate destinabili all’edilizia accessibile. Ed è politicamente meno divisiva di divieti o tetti perché colpisce l’inattività anziché l’attività.

L’EHT ha ispirato imposte analoghe a Toronto (2021), Ottawa, Hamilton, Oakville e, a livello federale, in Canada (l’Underused Housing Tax Act). La Francia ha introdotto un’imposta sugli sfitti nel 1999, il Regno Unito nel 2015 e Gerusalemme e la Catalogna nel 2015. New York, Hong Kong e Los Angeles ne stanno valutando varianti.

Bilancio globale: che cosa ha funzionato e che cosa no

Dopo un decennio di sperimentazione, le prove consentono una valutazione chiara. Nessuna singola politica ha «risolto» una crisi abitativa. Ma alcuni interventi hanno raggiunto in modo dimostrabile obiettivi specifici, altri no.

Le vere storie di successo

Se per «successo» si intende una migliore condizione abitativa per i residenti anziché semplicemente meno annunci Airbnb, il bilancio si restringe parecchio. Solo due interventi hanno prodotto benefici abitativi misurabili:

Città del Capo: a che punto siamo nel 2026

La posizione di Città del Capo nel panorama globale degli STR è singolare e, per certi versi, più estrema di quella delle città europee che hanno dominato i titoli. Ma i numeri vanno maneggiati con cura, perché fonti diverse contano in modo diverso.

Il dato del 70% del centro: che cosa significa davvero

La statistica spesso citata secondo cui «il 70% delle unità residenziali del centro è Airbnb» richiede contesto. Il dato proviene dal Local Spatial Development Framework (LSDF) della stessa Città del Capo, approvato dal consiglio nell’ottobre 2025. Afferma che il 70% delle unità residenziali del centro «è gestito da alberghi oppure è Airbnb». Quell’area è definita come il Foreshore e il CBD fino a Orange Street, da Tennant Street a Buitengracht, compresa De Waterkant (circoscrizione 115). Nel 2018 quell’area conteneva 8.327 unità residenziali.

Il dettaglio cruciale: quel 70% comprende gli appartamenti gestiti da alberghi (residenze con servizi gestite da gruppi alberghieri), non solo gli annunci Airbnb. Inside Airbnb ha contato circa 5.662 annunci in quest’area. Se quel dato è esatto, significa che circa metà delle unità residenziali è inserita come STR e il resto è gestito da alberghi. Resta straordinario per gli standard globali, ma non è «70% Airbnb». La stessa Airbnb cita un dato cittadino dello 0,9% delle unità abitative formali come STR veri e propri. Entrambi i numeri sono corretti; misurano cose diverse. La media cittadina maschera la crisi iperlocale nel CBD, a Sea Point e a De Waterkant, mentre il dato del CBD mescola gli STR con il patrimonio gestito dagli alberghi.

Che cosa sta facendo davvero Città del Capo

Nel febbraio 2026 la Città del Capo ha annunciato una bozza di regolamento sugli affitti brevi (analisi completa su capetowndata.com). Nonostante una copertura mediatica che lo descriveva come una «stangata fiscale sugli Airbnb» (Bloomberg, feb. 2026), la città ha sottolineato che non si tratta di una nuova imposta. In base alla politica tributaria vigente, gli immobili usati principalmente per la ricettività commerciale sono già tenuti a pagare i tributi commerciali. Il regolamento si limita a chiudere una scappatoia nei controlli: molti operatori di STR a tempo pieno pagavano i tributi residenziali pur gestendo di fatto un’attività commerciale.

La dimensione di Bo-Kaap

Il dibattito sugli STR a Città del Capo ha una dimensione di espulsione che rispecchia le preoccupazioni di quartiere di Barcellona. Bo-Kaap, lo storico quartiere malese ai piedi di Signal Hill, ha visto ingenti acquisizioni di immobili da parte di investitori che convertono case di famiglia in annunci Airbnb. Residenti di lunga data sono stati espulsi dai prezzi mentre il valore degli immobili saliva alle stelle. La bozza di codice di buone pratiche riconosce esplicitamente le preoccupazioni di espulsione e richiama la necessità di pratiche STR «sostenibili» nelle aree culturalmente sensibili.

Gli strumenti di policy: che cosa le prove sostengono

Sulla scorta di un decennio di esperienza globale, ecco ciò che le prove indicano come efficace, ciò che non lo è e ciò che Città del Capo dovrebbe mettere in cima alle priorità.

Domande frequenti