Airbnb a Città del Capo: a chi si applicano le nuove regole?
Airbnb a Città del Capo: a chi si applicano le nuove regole?
Il Comune cambia le regole sugli affitti brevi su due fronti distinti: una bozza di regolamento che obbligherebbe a registrare ogni annuncio e una delibera sulle imposte comunali sugli immobili che, da luglio 2027, può far passare un'abitazione all'aliquota commerciale. Spieghiamo chi è coinvolto e come funziona il criterio del 50%.
Chi affitta un appartamento o una casa a Città del Capo su Airbnb, Booking.com o LekkeSlaap quest'anno deve tenere d'occhio due novità, che spesso vengono raccontate come se fossero una sola.
La prima è la bozza di regolamento comunale sugli affitti brevi (Short-Term Letting By-law), che il Comune ha messo in consultazione pubblica ad agosto. Il termine per le osservazioni è scaduto il 5 ottobre. Se il consiglio comunale lo approverà, nessun immobile potrà essere pubblicato sulle piattaforme senza un numero di registrazione rilasciato dal Comune, il numero dovrà comparire in ogni annuncio, e proprietari, gestori e piattaforme di prenotazione dovranno condividere con il Comune i dati sulla disponibilità. Il regolamento non è ancora stato promulgato: per ora nessuno deve registrarsi né ritirare un annuncio.
La seconda è già in vigore, almeno sulla carta. La delibera 2026/27 sulle imposte comunali sugli immobili, approvata il 29 giugno, considera struttura ricettiva commerciale un'abitazione disponibile per affitti brevi per più della metà delle sue notti-camera annue. Dal 1° luglio 2027 gli immobili che superano la soglia potranno passare all'aliquota commerciale, la stessa che pagano alberghi e pensioni. Il Comune ha annunciato che userà i dati del sistema di registrazione per stabilire quali immobili rientrano nella categoria: per questo le due regole vanno lette insieme.
01 · Mi riguarda?
Le nuove regole la riguardano?
Risponda al massimo a quattro domande sull'immobile che affitta. Può sempre tornare indietro e cambiare una risposta.
D1 di 4
Affitta l'immobile, o una sua parte, tramite una piattaforma di prenotazione come Airbnb, Booking.com o LekkeSlaap?
D2 di 4
È affittato allo stesso inquilino con un contratto di almeno un mese?
La casa di un inquilino a lungo termine è considerata la sua residenza principale.
D3 di 4
È la sua abitazione e ogni tanto ne affitta una stanza o una parte?
D4 di 4
In un anno, per quante notti è aperto alle prenotazioni?
Se si tratta della sua abitazione: secondo il Comune, chi affitta saltuariamente la propria casa per arrotondare non è il destinatario del provvedimento, ma il criterio delle notti-camera si applica comunque.
Il Comune conta le notti-camera: le camere da letto dell'immobile moltiplicate per 365. La sua quota si ottiene moltiplicando le camere che mette in affitto per le notti in cui il calendario è aperto e dividendo per quel totale. Se la quota supera il 50%, l'immobile oltrepassa la soglia dell'aliquota commerciale.
100%delle notti-camera aperte
730 su 730 notti-camera
Più dettagli e tre esempi pratici: come funziona il criterio del 50%.
Nessuna delle due regole la riguarda.
Secondo la descrizione della bozza fornita dal Comune, chi affitta privatamente stanze o un piccolo alloggio annesso, senza annunci sulle piattaforme, non ha bisogno del numero di registrazione.
Gli affitti a lungo termine non sono toccati.
- ResidenzialeImposte comunaliI contratti di locazione restano all'aliquota residenziale.
- Soggiorni breviRegolamentoIl regolamento riguarda i soggiorni brevi.
Dovrebbe registrarsi, ma resterebbe all'aliquota residenziale.
- RegistrazioneRegolamentoSe il regolamento verrà approvato, ogni annuncio dovrà riportare un numero di registrazione.
- ResidenzialeImposte comunaliFino al 50% delle notti-camera, l'immobile resta all'aliquota residenziale.
Il suo immobile supera la soglia.
- RegistrazioneRegolamentoQuando il regolamento entrerà in vigore, servirà un numero di registrazione.
- CommercialeImposte comunaliDal 1° luglio 2027 il perito estimatore del Comune potrà far passare l'immobile all'aliquota commerciale.
Se chiude il calendario in modo che resti aperto per meno della metà delle notti-camera, l'immobile torna sotto la soglia.
Il criterio del 50%
Come funziona il criterio del 50%
Il Comune conta le notti-camera: il numero di camere da letto dell'immobile moltiplicato per 365. Un appartamento con due camere da letto ha 730 notti-camera all'anno. Se più di 365 sono aperte alle prenotazioni, il che per l'appartamento intero significa 183 notti o più, l'appartamento supera il 50%.
Due dettagli sfuggono facilmente. Il criterio guarda alla disponibilità, non alle prenotazioni: un appartamento con il calendario aperto tutto l'anno è al 100%, che sia prenotato per 40 notti o per 300. E si calcola per camera da letto: una casa con tre camere in cui il proprietario affitta una sola stanza tutto l'anno arriva a 365 notti-camera su 1 095, circa il 33%, e resta residenziale.
100%delle notti-camera aperte
730 su 730 notti-camera
La quota supera la soglia del 50%. Quando il regolamento entrerà in vigore l'immobile avrà bisogno di un numero di registrazione, e dal 1° luglio 2027 il perito estimatore del Comune potrà farlo passare all'aliquota commerciale.
Quota = camere in affitto × notti aperte ÷ (camere dell'immobile × 365)
Appartamento intero con due camere, aperto tutto l'anno
730 su 730 notti-camera
100%
Oltre la soglia
Appartamento intero con due camere, aperto sei mesi
365 su 730 notti-camera
50%
Entro la soglia
Casa con tre camere, una stanza aperta tutto l'anno
365 su 1 095 notti-camera
33%
Entro la soglia
02 · Due regole distinte
Un regolamento e una delibera sulle imposte: due regole distinte
Il regolamento stabilisce se un annuncio ha bisogno di un numero di registrazione. La delibera sulle imposte stabilisce se un'abitazione è tassata come casa o alla stregua di alberghi e pensioni. Il Comune intende usare i dati della registrazione per applicare il criterio fiscale, ed è per questo che le due cose si confondono facilmente.
Regolamento sugli affitti brevi
«Questo annuncio è registrato?»
- Stato
- Bozza; osservazioni chiuse il 5 ott 2026; non ancora in vigore
- Chi
- Ogni immobile pubblicato su una piattaforma di affitti brevi
- Cosa cambia
- Numero di registrazione in ogni annuncio; dati sulla disponibilità condivisi con il Comune; sanzioni per chi non si adegua
Delibera 2026/27 sulle imposte comunali
«Questa casa è usata come struttura ricettiva commerciale?»
- Stato
- Approvata il 29 giugno 2026
- Chi
- Abitazioni disponibili per affitti brevi per oltre il 50% delle notti-camera annue
- Cosa cambia
- Aliquota commerciale al posto di quella residenziale, dal 1° luglio 2027
Dove
Delibera comunale sulle imposte 2026/27
Registrarsi non significa passare all'aliquota commerciale, e restare sotto il 50% non esonera dall'obbligo di registrazione.
03 · Errori comuni
Cinque equivoci frequenti
Quasi tutta la confusione nasce dallo scambiare una regola per l'altra o dal fraintendere il modo in cui il criterio del 50% conta le notti.
01
«Ho avuto solo 40 prenotazioni, quindi non sono un'attività commerciale.»
IN REALTÀIl criterio conta le notti in cui l'immobile è disponibile, non quelle prenotate. Un calendario lasciato aperto tutto l'anno «per sicurezza» conta per intero.
02
«Devo registrarmi subito.»
IN REALTÀNon ancora. Il regolamento è ancora una bozza e il Comune precisa che gli annunci non avranno bisogno del numero finché non sarà promulgato.
03
«Se affitto la stanza degli ospiti, tutta la casa diventa commerciale.»
IN REALTÀIl criterio si applica per camera da letto. Una stanza aperta tutto l'anno in una casa con tre camere vale circa un terzo delle notti-camera.
04
«Le mie imposte comunali aumentano già quest'anno.»
IN REALTÀLa delibera sulle imposte è stata approvata, ma il cambio di categoria scatta dal 1° luglio 2027.
05
«Riguarda solo Airbnb.»
IN REALTÀVale per qualsiasi piattaforma di prenotazione, compresi Booking.com e LekkeSlaap.
04 · I numeri
I numeri
Quanti annunci sembrano oltre la soglia, quanto costa l'aliquota commerciale e come si confronta un affitto breve con uno a lungo termine.
Quanti annunci superano la soglia?
Nella rilevazione di Inside Airbnb su Città del Capo di settembre 2026 gli annunci erano 27 760, di cui 23 458 per case intere. Delle 16 366 case intere con almeno una recensione nell'ultimo anno, 10 789 (il 66%) avevano ancora più di 183 notti aperte nel calendario dei 12 mesi successivi.
In quei dati le notti già prenotate non risultano aperte, quindi la quota reale oltre la soglia è probabilmente più alta.
Fonte: Inside Airbnb, CC BY 4.0; nostra elaborazione.
Quanto costa l'aliquota commerciale
L'esempio del simulatore del Comune, citato da GroundUp, è un immobile del centro valutato R2,8 milioni: R1 274 al mese con l'aliquota residenziale e R3 945 al mese con quella commerciale, poco più del triplo.
Fonte: GroundUp, che cita il simulatore delle imposte del Comune.
Affitto breve e affitto a lungo termine a confronto, a grandi linee
Un appartamento con due camere da letto a R1 400 a notte, con un tasso di occupazione del 65%, rende circa R27 700 al mese. Se pulizie, biancheria, commissioni della piattaforma, utenze, assicurazione e notti vuote si mangiano il 45%, restano circa R15 200. Affittato a lungo termine, lo stesso appartamento potrebbe rendere da R9 000 a R12 500 (secondo l'indice PayProp del 2° trimestre 2026, l'affitto medio nel Capo Occidentale era di R12 561). L'aliquota commerciale riduce la differenza ma, con queste ipotesi, non la annulla.
A titolo illustrativo: i dati di partenza sono ipotesi, non valori misurati.
Perché chi affitta a lungo termine non si lamenta
Secondo l'indice PayProp del 2° trimestre 2026, gli affitti nel Capo Occidentale sono saliti del 9,7% su base annua, il ritmo più sostenuto fra tutte le province, contro il 5,2% a livello nazionale. Solo il 12,3% degli inquilini della provincia era in arretrato con i pagamenti, la quota più bassa che PayProp abbia mai registrato in una provincia. La nostra pagina sul mercato degli affitti segue più nel dettaglio i canoni di Città del Capo.
Fonte: PayProp Rental Index, 2° trimestre 2026.
05 · Domande
Domande frequenti
Fino a quando si possono presentare osservazioni?
Cosa succede se non mi registro quando il regolamento sarà in vigore?
Vale anche per pensioni e B&B?
Le nuove regole libereranno case per chi cerca un affitto a lungo termine?
Fonti
- City of Cape Town: Have your sayBozza del regolamento sugli affitti brevi (Short-Term Letting By-law) e delibera 2026/27 sulle imposte comunali
- GroundUp, 28 set 2026La bozza di regolamento e l'esempio del simulatore delle imposte del Comune
- EWN, 5 ott 2026L'aliquota commerciale per le case in affitto breve e il parere di un commentatore immobiliare sulla questione abitativa
- Capetowner, 20 apr 2026Come la delibera sulle imposte misura la disponibilità sui 365 giorni
- PayProp Rental Index, 2° trimestre 2026Crescita degli affitti nel Capo Occidentale e a livello nazionale, affitto medio, morosità
- Inside Airbnb, rilevazione su Città del Capo del 23 set 2026CC BY 4.0; il conteggio degli annunci e delle notti aperte è una nostra elaborazione
- Foto: arcobaleno su Sea PointDietmar Rabich, 2024, CC BY-SA 4.0
Fonti: City of Cape Town, GroundUp, EWN, PayProp, Inside Airbnb · Ultimo aggiornamento 17 ottobre 2026
Questo articolo è stato realizzato con l'ausilio dell'IA e rivisto e verificato da persone.
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