Città del Capo pianifica un aumento del 135% delle tasse sugli affitti a breve termine in stile Airbnb

Il titolo: cosa sta cambiando davvero

Il 5 febbraio 2026, Bloomberg ha riportato che il Comune di Città del Capo intende più che raddoppiare le imposte municipali sugli immobili utilizzati principalmente per affitti a breve termine — quelli pubblicati su piattaforme come Airbnb e Booking.com. Il sindaco Geordin Hill-Lewis ha confermato i piani.

Tuttavia, dopo un’ampia copertura mediatica, il Comune ha pubblicato un importante chiarimento il 9 febbraio: non si tratta di una nuova tassa. In base all’attuale Rates Policy di Città del Capo, gli immobili utilizzati principalmente come alloggi commerciali sono già tenuti a pagare tariffe commerciali. Il problema è l’applicazione — molti operatori di affitti a breve termine stanno pagando tariffe residenziali pur gestendo quella che il Comune definisce “un’attività commerciale di locazione a breve termine”.

Il nuovo regolamento chiuderà questa scappatoia utilizzando i dati delle piattaforme per identificare quali immobili debbano essere riclassificati da residenziali a commerciali. Per gli operatori che già pagano l’aliquota corretta, non cambia nulla. Per chi finora ha pagato meno del dovuto, l’impatto sarà significativo.

"Stiamo correggendo lo squilibrio nelle imposte. Un Airbnb è un hotel decentralizzato, quindi deve pagare le stesse tariffe e tasse di un hotel." — Sindaco Geordin Hill-Lewis, Città del Capo

Città del Capo in numeri

Come funzionerà il regolamento

Il Comune intende introdurre un Regolamento sugli Affitti a Breve Termine che passerà attraverso un processo di partecipazione pubblica nei prossimi mesi. Non vieta nulla — Città del Capo sta esplicitamente evitando tetti e divieti adottati in città come Londra, Barcellona e New York. Invece, punta su tassazione e trasparenza dei dati.

Fondamentale: il Comune ha sottolineato che gli host occasionali non sono l’obiettivo. Se affitti una stanza in più, o metti in affitto la tua casa quando sei in vacanza qualche volta all’anno, l’uso principale dell’immobile resta residenziale. Il regolamento mira agli immobili gestiti come attività di affitti a breve termine a tempo pieno — in pratica, imprese ricettive non autorizzate che pagano tariffe fiscali residenziali.

I soldi: quanto pagheranno davvero gli host

Qui si entra nel concreto. L’attuale struttura delle imposte sugli immobili a Città del Capo applica aliquote diverse a seconda di come un immobile è classificato:

*Dopo l’esenzione di R435.000 per residenza principale. Le fatture effettive variano in base alla valutazione comunale, che utilizza il Registro Generale delle Valutazioni 2022. L’aliquota commerciale per rand è circa il 135% più alta di quella residenziale.

Per un immobile valutato R3 milioni e usato principalmente come affitto a breve termine, il passaggio da tariffe residenziali a commerciali significherebbe un aumento di circa R32.000 all’anno — da circa R18.000 a oltre R50.000. Per immobili di valore più alto sull’Atlantic Seaboard, dove gli appartamenti di pregio hanno una media di $5.800 al metro quadrato, l’impatto sarebbe proporzionalmente maggiore.

Perché Città del Capo lo sta facendo?

Le motivazioni della città si collocano all’incrocio tra accessibilità abitativa, equità e l’economia di un boom turistico.

Le due facce del dibattito

È una questione davvero controversa, con argomentazioni legittime da entrambe le parti. Ecco una panoramica equilibrata:

"Lo stress abitativo di Città del Capo non è causato da stranieri, investitori o Airbnb. È causato dall’offerta insufficiente." — Luthando Tyhalibongo, funzionario del Comune di Città del Capo

Come Città del Capo si confronta a livello globale

L’approccio di Città del Capo è nettamente diverso da quello di altre grandi città che hanno regolamentato gli affitti a breve termine. Il Comune ha scelto esplicitamente la tassazione al posto delle restrizioni.

Il Comune sostiene che divieti totali o limiti di giorni possano peggiorare le disuguaglianze scoraggiando nuovi sviluppi immobiliari e investimenti. Invece, Città del Capo affianca la riforma fiscale a misure dal lato dell’offerta: accelerare la messa a disposizione di terreni per l’edilizia accessibile, semplificare le autorizzazioni allo sviluppo e sostenere progetti come i micro-appartamenti nelle township vicino ai poli economici.

Cosa succede adesso

Il regolamento è ancora in fase di sviluppo. Ecco la tempistica e il processo previsti:

In particolare, una consigliera del Comitato di Portafoglio per gli Insediamenti Umani ha rivelato il 5 febbraio che è stata informata della policy sugli affitti a breve termine per la prima volta proprio in quella riunione — nonostante i media ne parlassero già ampiamente. Il processo di sviluppo della policy ricade sul comitato Future Planning and Resilience, ma non sono state fornite tempistiche definitive né per la policy sull’edilizia accessibile né per il regolamento sugli affitti a breve termine.

Airbnb ha risposto con cautela, dichiarando che “riconosce l’importanza di un’abitazione accessibile e alla portata di tutti” e vuole “essere parte della soluzione”, sottolineando però che gli annunci dedicati costituiscono meno dell’1% dello stock abitativo di Città del Capo.

Cosa dovrebbero fare gli host ora?