Airbnb in Kapstadt: Gelten die neuen Regeln auch für Sie?

Dashboard

Oktober 17, 2026

Miet- und Airbnb-Daten für Kapstadt ansehen

Airbnb in Kapstadt: Gelten die neuen Regeln auch für Sie?

Die Stadt Kapstadt ändert gleich an zwei Stellen, wie sie mit der Kurzzeitvermietung umgeht. Nach einer geplanten Satzung müsste jedes Inserat registriert werden, und neue Grundsteuerregeln können dazu führen, dass für eine Wohnung ab Juli 2027 die gewerbliche Grundsteuer fällig wird. Wir erklären, wen das betrifft und wie die 50-Prozent-Regel funktioniert.

Selbst prüfen → So funktioniert die 50-Prozent-Regel

Wer in Kapstadt eine Wohnung oder ein Haus über Airbnb, Booking.com oder LekkeSlaap vermietet, sollte in diesem Jahr zwei Dinge im Blick behalten. In vielen Berichten werden sie vermischt, als ginge es um ein und dieselbe Sache.

Das eine ist der Entwurf einer Satzung über die Kurzzeitvermietung (Short-Term Letting By-law), den die Stadt im August veröffentlicht hat. Bis zum 5. Oktober konnte man dazu Stellung nehmen. Beschließt der Stadtrat die Satzung, dürfte keine Unterkunft mehr ohne eine Registriernummer der Stadt inseriert werden. Die Nummer müsste in jedem Inserat stehen, und Eigentümer, Betreiber und Buchungsplattformen müssten der Stadt mitteilen, wann eine Unterkunft buchbar ist. In Kraft ist die Satzung noch nicht. Niemand muss sich also schon jetzt registrieren oder ein Inserat vom Netz nehmen.

Das andere gilt bereits, zumindest auf dem Papier. Nach den Grundsteuerregeln der Stadt für 2026/27, die am 29. Juni beschlossen wurden, gilt eine Wohnung als gewerbliche Unterkunft, wenn sie an mehr als der Hälfte ihrer Zimmernächte im Jahr für kurze Aufenthalte buchbar ist. Wer über dieser Grenze liegt, kann ab dem 1. Juli 2027 zur gewerblichen Grundsteuer herangezogen werden, die nach denselben Maßstäben berechnet wird wie bei Hotels und Gästehäusern. Welche Wohnungen betroffen sind, will die Stadt anhand der Daten entscheiden, die bei der Registrierung anfallen. Deshalb muss man beide Regeln zusammen betrachten.

01 · Betrifft es mich?

Gilt das auch für Sie?

Beantworten Sie bis zu vier Fragen zu dem, was Sie vermieten. Sie können jederzeit zurückgehen und eine Antwort ändern.

Frage 1 von 4

Vermieten Sie die Wohnung, das Haus oder einen Teil davon über eine Buchungsplattform wie Airbnb, Booking.com oder LekkeSlaap?

Die 50-Prozent-Regel

So funktioniert die 50-Prozent-Regel

Die Stadt rechnet in Zimmernächten: Zahl der Schlafzimmer mal 365. Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern kommt so auf 730 Zimmernächte im Jahr. Sind mehr als 365 davon buchbar, bei der ganzen Wohnung also 183 Nächte oder mehr, liegt sie über 50 %.

Zwei Punkte übersieht man leicht. Es zählt, wann die Wohnung buchbar ist, nicht wie oft sie tatsächlich gebucht wird: Steht der Kalender das ganze Jahr offen, liegt sie bei 100 %, ganz gleich, ob Gäste an 40 oder an 300 Nächten dort schlafen. Und gerechnet wird pro Schlafzimmer: Wer in einem Haus mit drei Schlafzimmern ein Zimmer das ganze Jahr vermietet, kommt auf 365 von 1 095 Zimmernächten, also etwa 33 %, und zahlt weiter die Grundsteuer für Wohnraum.

Schlafzimmer insgesamt

Davon angeboten

Buchbare Nächte im Jahr (0 bis 365)

100 %der Zimmernächte buchbar

730 von 730 Zimmernächten

Damit liegen Sie über der 50-Prozent-Grenze. Sobald die Satzung in Kraft ist, bräuchte die Immobilie eine Registriernummer, und ab dem 1. Juli 2027 kann der Gutachter der Stadt sie für die Grundsteuer als Gewerbe einstufen.

Anteil = angebotene Schlafzimmer × buchbare Nächte ÷ (Schlafzimmer insgesamt × 365)

Ganze Wohnung mit zwei Schlafzimmern, das ganze Jahr buchbar
730 von 730 Zimmernächten
100 %
Über der Grenze
Ganze Wohnung mit zwei Schlafzimmern, sechs Monate buchbar
365 von 730 Zimmernächten
50 %
Nicht darüber
Haus mit drei Schlafzimmern, ein Zimmer das ganze Jahr buchbar
365 von 1 095 Zimmernächten
33 %
Nicht darüber

02 · Zwei getrennte Regeln

Satzung und Grundsteuer: zwei getrennte Regeln

Die Satzung entscheidet, ob ein Inserat eine Registriernummer braucht. Die Grundsteuerregeln entscheiden, ob eine Wohnung als Wohnraum besteuert wird oder so wie ein Hotel oder Gästehaus. Weil die Stadt für die Steuer auf die Daten aus der Registrierung zurückgreifen will, werden die beiden leicht verwechselt.

Entwurf · RegistrierungREG

Satzung über die Kurzzeitvermietung

„Ist dieses Inserat registriert?“

Stand: Entwurf; Frist für Stellungnahmen am 5. Okt. 2026 abgelaufen; noch nicht in Kraft
Für wen: Jede Unterkunft, die auf einer Plattform für Kurzzeitvermietung inseriert ist
Was sich ändert: Registriernummer in jedem Inserat; Angaben zur Verfügbarkeit gehen an die Stadt; Strafen bei Verstößen

capetown.gov.za/haveyoursay →

Beschlossen · Grundsteuer50 %

Grundsteuerregeln 2026/27

„Wird diese Wohnung als gewerbliche Unterkunft genutzt?“

Stand: Beschlossen am 29. Juni 2026
Für wen: Wohnungen und Häuser, die an mehr als 50 % der Zimmernächte im Jahr für kurze Aufenthalte buchbar sind
Was sich ändert: Gewerbliche Grundsteuer statt Grundsteuer für Wohnraum, ab dem 1. Juli 2027

Grundsteuerregeln der Stadt 2026/27

Wer sich registriert, zahlt deshalb noch keine gewerbliche Grundsteuer, und wer unter 50 % bleibt, muss sich trotzdem registrieren.

03 · Häufige Irrtümer

Fünf verbreitete Irrtümer

Meist entsteht die Verwirrung, weil man die beiden Regeln verwechselt oder falsch versteht, wie die 50-Prozent-Regel die Nächte zählt.

„Ich hatte nur 40 Buchungen, also bin ich kein Gewerbe.“

TATSÄCHLICHGezählt werden die Nächte, an denen die Unterkunft buchbar ist, nicht die gebuchten. Ein Kalender, der „für alle Fälle“ das ganze Jahr offen steht, zählt voll.

„Ich muss mich jetzt registrieren.“

TATSÄCHLICHNoch nicht. Die Satzung ist erst ein Entwurf, und laut Stadt brauchen Inserate keine Nummer, solange sie nicht in Kraft ist.

„Wenn ich mein Gästezimmer vermiete, wird mein ganzes Haus zum Gewerbe.“

TATSÄCHLICHGerechnet wird pro Schlafzimmer. Ein Zimmer, das in einem Haus mit drei Schlafzimmern das ganze Jahr buchbar ist, macht etwa ein Drittel der Zimmernächte aus.

„Meine Grundsteuer steigt schon dieses Jahr.“

TATSÄCHLICHDie Grundsteuerregeln sind zwar beschlossen, als Gewerbe eingestuft wird eine Wohnung aber frühestens ab dem 1. Juli 2027.

„Es geht nur um Airbnb.“

TATSÄCHLICHDie Regeln gelten für jede Buchungsplattform, auch für Booking.com und LekkeSlaap.

04 · Die Zahlen

Die Zahlen

Wie viele Inserate offenbar über der Grenze liegen, was die gewerbliche Grundsteuer kostet und was die Kurzzeitvermietung im Vergleich zur Dauervermietung einbringt.

Wie viele Inserate liegen über der Grenze?

10 789von 16 366 ganzen Wohnungen und Häusern, die im vergangenen Jahr bewertet wurden (66 %)

10 789 mit mehr als 183 buchbaren Nächten16 366 insgesamt

Inside Airbnb hat im September 2026 die Angebote in Kapstadt erfasst: 27 760 Inserate, davon 23 458 für ganze Wohnungen oder Häuser. Von den 16 366, die im vergangenen Jahr mindestens eine Bewertung bekommen hatten, waren 10 789 (66 %) in den folgenden 12 Monaten noch an mehr als 183 Nächten buchbar.

Bereits gebuchte Nächte erscheinen in diesen Daten nicht als buchbar. Der tatsächliche Anteil über der Grenze dürfte also höher liegen.

Quelle: Inside Airbnb, CC BY 4.0; eigene Auswertung.

Was die gewerbliche Grundsteuer kostet

Grundsteuer für WohnraumR1 274 im Monat
Gewerbliche GrundsteuerR3 945 im Monat

Ein Beispiel aus dem Grundsteuerrechner der Stadt, das GroundUp zitiert, ist eine Immobilie in der Innenstadt im Wert von R2,8 Millionen: Als Wohnraum besteuert kostet sie R1 274 im Monat, als Gewerbe R3 945, also gut dreimal so viel.

Quelle: GroundUp, mit Zahlen aus dem Steuerrechner der Stadt.

Kurzzeit- oder Dauervermietung: eine grobe Rechnung

Kurzzeitvermietung, vor KostenR27 700
Kurzzeitvermietung, nach KostenR15 200
DauervermietungR9 000 bis R12 500

Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern, die für R1 400 pro Nacht vermietet wird und zu 65 % belegt ist, bringt etwa R27 700 im Monat ein. Gehen für Reinigung, Bettwäsche, die Provision der Plattform, Strom und Wasser, Versicherung und leere Nächte 45 % ab, bleiben rund R15 200. Langfristig vermietet brächte dieselbe Wohnung vielleicht R9 000 bis R12 500 (laut PayProp lag die Durchschnittsmiete im Westkap im 2. Quartal 2026 bei R12 561). Die gewerbliche Grundsteuer verkleinert diesen Abstand, schließt ihn unter diesen Annahmen aber nicht.

Eine Beispielrechnung: Die Werte sind Annahmen, keine gemessenen Zahlen.

Warum sich Vermieter mit Dauermietern nicht beklagen

Mieten im Westkap, zum Vorjahr+9,7 %
Mieten landesweit, zum Vorjahr+5,2 %

Laut PayProp stiegen die Mieten im Westkap im 2. Quartal 2026 binnen eines Jahres um 9,7 %, schneller als in jeder anderen Provinz; landesweit waren es 5,2 %. Nur 12,3 % der Mieter im Westkap waren mit der Miete im Rückstand, der niedrigste Wert, den PayProp je für eine Provinz gemessen hat. Wie sich die Mieten in Kapstadt entwickeln, zeigen wir ausführlicher auf unserer Seite zum Mietmarkt.

Quelle: PayProp Rental Index, 2. Quartal 2026.

05 · Fragen

Häufige Fragen

Kann ich noch Stellung nehmen?

Nein, die Frist ist am 5. Oktober 2026 abgelaufen. Die Stadt prüft die eingegangenen Stellungnahmen, bevor die Satzung dem Stadtrat vorgelegt wird.

Was passiert, wenn ich mich nicht registriere, sobald die Satzung gilt?

Der Entwurf sieht Strafen vor, ein Verstoß könnte sogar strafbar werden. Was genau gilt, hängt davon ab, in welcher Fassung die Satzung beschlossen wird.

Gilt das auch für Gästehäuser und B&Bs?

Sie zahlen schon heute die gewerbliche Grundsteuer. Die Änderung zielt auf gewöhnliche Wohnungen und Häuser, die das ganze Jahr über kurzzeitig vermietet werden.

Werden dadurch Wohnungen für feste Mieter frei?

Ein Raumplan der Stadt für die Innenstadt aus dem Jahr 2025 schätzt, dass rund 70 % der Wohnungen im Stadtzentrum für kurze Aufenthalte vermietet werden. Ein Immobilienexperte, den EWN zitiert, bezweifelt jedoch, dass die neuen Regeln an der Wohnungsnot insgesamt viel ändern.

Quellen

City of Cape Town: Have your sayEntwurf der Satzung über die Kurzzeitvermietung und Grundsteuerregeln 2026/27
GroundUp, 28. Sep. 2026Der Entwurf der Satzung und das Rechenbeispiel der Stadt zur Grundsteuer
EWN, 5. Okt. 2026Gewerbliche Grundsteuer für kurzzeitig vermietete Wohnungen und die Einschätzung eines Immobilienexperten zur Wohnungsnot
Capetowner, 20. Apr. 2026Wie die Grundsteuerregeln die Verfügbarkeit über 365 Tage messen
PayProp Rental Index, 2. Quartal 2026Anstieg der Mieten im Westkap und landesweit, Durchschnittsmiete, Mietrückstände
Inside Airbnb, Daten für Kapstadt vom 23. Sep. 2026CC BY 4.0; Zahl der Inserate und buchbare Nächte nach eigener Auswertung
Foto: Regenbogen über Sea PointDietmar Rabich, 2024, CC BY-SA 4.0

Quellen: City of Cape Town, GroundUp, EWN, PayProp, Inside Airbnb · Zuletzt aktualisiert am 17. Oktober 2026

Dieser Artikel entstand mit KI-Unterstützung und wurde von Menschen geprüft und verifiziert.

Diskussion anzeigen

Einwilligung zu Cookies & Datenverarbeitung