Was tun gegen Airbnb? Die globale Mietkrise, erklärt

Die Schlagzeile: 10 Jahre, 12 Städte, ein unbequemes Muster

Bevor wir in die Theorie und die Belege Stadt für Stadt eintauchen, hier der zentrale Befund in einer einzigen Grafik. Jede Blase ist eine Stadt. Ihre waagerechte Lage zeigt, wie energisch sie das Angebot an Kurzzeitvermietungen gekappt hat. Ihre senkrechte Lage zeigt die kumulierte Mietveränderung im selben Zeitraum. Würden Verbote wirken, müssten die Blasen nach unten wandern, während sie sich nach rechts bewegen: stärkere Angebotskürzungen, die zu sinkenden Mieten führen. Genau das ist nicht geschehen.

Die Ökonomie: Warum Kurzzeitvermietungen die Mieten beeinflussen

Der Mechanismus ist einfach. Wenn ein Eigentümer mit der Vermietung an Touristen pro Nacht mehr verdienen kann als mit einem Dauermieter zur Monatsmiete, besteht ein rationaler ökonomischer Anreiz, Wohnraum in Kurzzeitunterkünfte umzuwandeln. Diese Umwandlung verringert das Angebot an dauerhaftem Mietwohnraum. Ein geringeres Angebot treibt, bei stabiler oder wachsender Nachfrage, die Mieten nach oben.

Das ist keine theoretische Abstraktion. In Kapstadts Stadtteil Sea Point etwa kann eine Dreizimmerwohnung, die langfristig für 18.000 Rand im Monat vermietet wird, in der Hochsaison auf Airbnb 2.500 bis 3.500 Rand pro Nacht einbringen. Selbst bei einer vorsichtigen Auslastung von 60% lässt die Kurzzeitrendite den Dauermietvertrag weit hinter sich. Das finanzielle Kalkül ist klar, und es hat ganze Stadtviertel umgeformt.

Die drei Wirkungskanäle

Ökonomen unterscheiden drei Wege, über die Plattformen für Kurzzeitvermietung die Wohnungsmärkte beeinflussen:

Dieser Befund, aus der meistzitierten Studie des Feldes, verdient eine Einordnung. Auf den ersten Blick klingen 0,018% belanglos. Doch die Airbnb-Inserate in beliebten Touristenstädten wuchsen während der explosiven Expansion der Plattform von 2014 bis 2019 nicht um 1% pro Jahr. In gefragten Vierteln wuchsen sie jährlich um 30%, 50%, mitunter 100%. Bei solchen Raten summiert sich die kumulierte Mietwirkung erheblich, und sie ballt sich geografisch genau dort, wo die Verdrängung am schmerzhaftesten ist: in historischen Zentren, an Uferlagen und in Kulturvierteln.

Die wegweisende Forschung: Was die Daten zeigen

Die wissenschaftlichen Belege zu Kurzzeitvermietungen und Wohnungsmärkten sind seit 2018 deutlich gereift. Was als Handvoll stadtspezifischer Studien begann, ist zu einem robusten, länderübergreifenden Literaturbestand geworden. Hier sind die Befunde, die politische Entscheider tatsächlich zitieren.

Die Studie von Barron, Kung & Proserpio (2021)

Diese US-weite Studie, erschienen in Marketing Science (vollständiger Aufsatz), nutzte Instrumentvariablen und einen umfassenden Datensatz von Airbnb-Inseraten, um einen ursächlichen Zusammenhang zwischen STR-Wachstum und Wohnkosten nachzuweisen. Ihr entscheidender Befund war nicht bloß, dass die Preise steigen, sondern warum: Der gesamte Wohnungsbestand verändert sich nicht, aber Airbnb erhöht die Zahl der kurzzeitig genutzten Einheiten und verringert zugleich die für Dauermieter verfügbaren. Der Effekt ist dort am stärksten, wo die Eigentümerquote niedrig ist, was mit abwesenden Vermietern und Investoren als Treibern der Umwandlung übereinstimmt.

Die Studie des Europäischen Parlaments (2025)

Im September 2025 verfasste Professorin Claire Colomb von der University of Cambridge eine umfangreiche Studie für den Sonderausschuss des Europäischen Parlaments zur Wohnungskrise (PDF). Sie fasste die Lage unmissverständlich: In angespannten Wohnungsmärkten hat das STR-Wachstum zu einem Rückgang des dauerhaften Mietangebots beigetragen, den ohnehin laufenden Anstieg der Miet- und Kaufpreise verstärkt und die Verdrängung von Dauerbewohnern befeuert. Eine begutachtete Analyse von 16 europäischen Städten ergab, dass der Erhalt von Wohnraum in Amsterdam, Berlin, Wien, Brüssel, Madrid und Paris der wichtigste Beweggrund der Regulierung war.

Das Gegenargument: von Airbnb beauftragte Forschung

Die andere Seite der Beweislage verdient eine ehrliche Behandlung. Eine von Airbnb beauftragte Studie von Oxford Economics kam zu dem Schluss, dass STR in großen europäischen Städten weniger als 0,5% des Wohnungsbestands ausmachen und dass eine Rückführung aller Inserate in den Wohnungsmarkt die Preise um weniger als 0,7% senken würde. Die Studie hob zudem hervor, dass STR 2023 EU-weit eine Wirtschaftsleistung von 149 Mrd. € erbrachten und 2,1 Millionen Arbeitsplätze stützten.

New York City: das härteste Durchgreifen der Welt

Wer die Grenzen der Regulierung verstehen will, schaue nach New York. Das Local Law 18, im Januar 2022 verabschiedet und ab September 2023 durchgesetzt, ist die schärfste STR-Beschränkung, die je eine große Weltstadt umgesetzt hat. Es verlangt, dass Gastgeber sich bei der Stadt registrieren, während des Aufenthalts der Gäste anwesend sind und höchstens zwei Gäste zugleich beherbergen. Die Vermietung ganzer Wohnungen für weniger als 30 Tage ist faktisch verboten.

Die Ergebnisse waren dramatisch und sofort spürbar.

Der Einbruch der Inserate war real: Airbnb ging von rund 22.000 aktiven Kurzaufenthalts-Inseraten im August 2023 auf etwa 2.300 zu Beginn von 2024 zurück. Viele Vermieter wandelten ehemalige STR tatsächlich in Dauermietverträge um, vor allem in Manhattan und Brooklyn. Doch stadtweit verharrte die Leerstandsquote bei 1,9%. Die Mieten kletterten weiter. Bis September 2025 waren die Durchschnittsmieten um 8,1% gestiegen und die Hotelkosten um 12,6%, das Dreifache des landesweiten Anstiegs der Hotelpreise.

Wer hat tatsächlich verloren?

Die äußeren Stadtbezirke trugen die Hauptlast. Die Inserate außerhalb Manhattans fielen von rund 17.000 auf 1.400, was die Zahl der Gäste um geschätzt 80.000 pro Monat verringerte. Kleine Betriebe in Brooklyn, Queens und der Bronx verloren die Laufkundschaft der Touristen, die STR über Midtown hinaus verteilt hatten. Ein von Airbnb beauftragter Bericht schätzte, dass der Stadt 2,5 Mrd. $ weniger an Airbnb-bezogenen Ausgaben und der Verlust von über 21.000 Arbeitsplätzen drohen könnten.

Die Hotelbranche erlebte derweil ein Rekordjahr. New York verzeichnete 2024 den höchsten Anstieg des Umsatzes je verfügbarem Zimmer aller 25 größten US-Hotelmärkte. Kritiker, darunter Bürgerrechtsorganisationen und Eigenheimbesitzer der äußeren Bezirke, argumentieren, LL18 habe faktisch Vermögen von kleinen Gastgebern und Nachbarschaftsbetrieben zur Hotelbranche umverteilt.

Barcelona: das vollständige Verbot

Barcelona geht weiter als jede Stadt der Geschichte. Im Juni 2024 kündigte Bürgermeister Jaume Collboni an, bis November 2028 alle 10.101 Lizenzen für Kurzzeitvermietung zu widerrufen. Im März 2025 bestätigte Spaniens Verfassungsgericht die Befugnis der Stadt, dies zu tun. Ab 2029 wird in Barcelona keine Wohnung mehr legal als Touristenunterkunft dienen dürfen.

Der Hintergrund ist angespannt. Im vergangenen Jahrzehnt stiegen Barcelonas Mieten um rund 68%, während die Löhne nur um 38% zulegten. In historischen Vierteln wie Ciutat Vella, Gràcia und Eixample wichen traditionelle Bäckereien und Metzgereien Souvenirläden und Fahrradverleihen. Der Widerstand gegen den Tourismus gipfelte 2024, als Bewohner Touristen mit Spielzeug-Wasserpistolen bespritzten, ein Bild, das zum globalen Sinnbild für den Unmut der Anwohner wurde.

Der Zeitplan der Umsetzung

Wird es funktionieren?

Barcelonas Branchenverband (APARTUR) hält das Verbot für vergeblich: Touristenwohnungen machen nur 0,77% des gesamten Wohnungsbestands der Stadt aus, und doch kletterten die Mieten weiter, obwohl die Lizenzen seit 2014 gedeckelt waren. Die European Holiday Home Association hat gewarnt, die Maßnahme könnte gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie verstoßen.

Befürworter halten dagegen, Barcelonas Ansatz sei rechtlich im verfassungsmäßigen Recht auf Wohnen in Spanien (Artikel 47) verankert, und das Ziel reiche über die Mietsenkung hinaus: Es gehe darum, den Charakter der Viertel wiederherzustellen, Lärm und Überfüllung zu verringern und die Aushöhlung von Wohngemeinschaften umzukehren. Barcelona stellt dies ausdrücklich nicht nur als Wohnungspolitik dar, sondern als Rückgewinnung der Identität der Stadt für ihre dauerhaften Bewohner.

Paris, Berlin, Amsterdam, Lissabon: vier Modelle, gemischte Ergebnisse

Paris: das Kompensationssystem

Paris hat einen anderen Weg als das pauschale Verbot gewählt. Die Stadt setzt eine Registrierungspflicht und eine Obergrenze für STR in der Erstwohnung durch (ab Januar 2025 nach der Loi Le Meur von 120 auf 90 Tage pro Jahr gesenkt). Zweitwohnungen brauchen eine Genehmigung zur „Nutzungsänderung", die einen teuren Kompensationsmechanismus mit sich bringt: Eigentümer müssen eine gleich große Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln. In den zentralen Arrondissements kostet das 300 bis 500 € pro Quadratmeter, also 15.000 bis 25.000 € für ein typisches 30-Quadratmeter-Studio.

Die Bußgelder sind hart: bis zu 50.000 € für die Vermietung einer Zweitwohnung ohne Genehmigung, 10.000 € für das Überschreiten der Tagesgrenze. Eine eigene Durchsetzungsbrigade überwacht die Einhaltung. Frankreich hat zudem eine landesweite Energieeffizienz-Vorgabe erlassen: Ab 2025 dürfen Objekte mit der Energieklasse G nicht mehr inseriert werden; Objekte der Klasse F werden bis 2028 verboten.

Berlin: der Vorreiter

Berlins Zweckentfremdungsverbot, 2016 eingeführt, war eine der frühesten großen STR-Regulierungen weltweit. Die Bußgelder können 500.000 € erreichen, mit die höchsten Europas. Zweitwohnungen sind auf 90 Nächte pro Jahr gedeckelt; Erstwohnungen brauchen eine Genehmigung des Bezirks. Ab Mai 2026 verpflichtet ein neues Bundesgesetz die Plattformen, Vermietungsdaten automatisch an die deutschen Behörden zu melden, und schließt damit die Informationslücke, die die frühe Durchsetzung plagte.

Eine Studie von 2024 ergab, dass Airbnbs Präsenz die Berliner Mieten jährlich um 1,3% bis 2,7% anhob. Mitte 2025 zählte die Stadt rund 7.200 Airbnb-Inserate, deutlich weniger als in den frühen Jahren der Plattform, wobei nun 100% eine Lizenz für die Kurzzeitvermietung halten. Berlin erwägt zudem, in Milieuschutzgebieten die kurzzeitige möblierte Vermietung (ein Schlupfloch für mittelfristige Touristenvermietung) zu verbieten.

Amsterdam: die strengste Obergrenze

Amsterdam deckelt STR in der Erstwohnung auf 30 Nächte pro Jahr, mit Vorschlägen, bestimmte Zonen ab 2026 auf nur 15 Nächte zu senken. Die Wirkung auf die Airbnb-Inserate war dramatisch: ein Rückgang um 54% von 2019 bis 2024. Doch die breiteren STR-Marktdaten zeichnen ein vielschichtigeres Bild (White Sky Hospitality, April 2026). Während die Airbnb-Inserate bis Mitte 2025 auf rund 4.830 fielen, stieg die Zahl der Inserate über alle Plattformen hinweg zwischen 2023 und 2025 sogar von 6.015 auf 8.199, was eher auf eine Verlagerung zu anderen Plattformen als auf eine echte Marktschrumpfung hindeutet.

Unterdessen stiegen Amsterdams Dauermieten zwischen 2019 und 2024 um 34% und damit schneller als der landesweite Durchschnitt von 13%. Die Hotelauslastung liegt weiter bei nahezu 80% bei steigenden Durchschnittspreisen pro Nacht. Amsterdams Erfahrung verdeutlicht den „Ballon-Effekt": Drückt man STR in einem Bereich zusammen, sucht sich der Druck andere Ventile.

Lissabon: das warnende Beispiel

Lissabon ist für Kapstadt vielleicht der lehrreichste Fall. Beide sind mittelgroße, vom Tourismus abhängige Städte mit historischen Zentren unter starkem STR-Druck. Lissabon begann 2019 im Rahmen des Pakets Mais Habitação, STR zu beschränken. Seither hat sich das Wachstum der Immobilienpreise beschleunigt, und die jährlichen Mietsteigerungen sprangen von 5,7% auf 9,2%. Die Immobilienpreise stiegen von rund 3.000 € pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 5.642 € bis Mitte 2025.

Im Dezember 2025 machte Lissabon tatsächlich kehrt und nahm einige Beschränkungen zurück, nachdem es zu dem Schluss gekommen war, sie hätten die Bezahlbarkeit nicht verbessert (Airbnb-Newsroom). In einer politischen Kehrtwende verabschiedete die Stadt jedoch im November 2025 neue Vorschriften, die in jeder Gemeinde, in der STR mehr als 10% des Wohnungsbestands ausmachen, Zonen der „absoluten Eindämmung" (keine neuen Lizenzen) festlegen, und der „relativen Eindämmung", wo der Anteil zwischen 5% und 10% liegt. Rund 7.000 von 18.600 Lizenzen drohen bis Sommer 2026 widerrufen zu werden.

Leerstandssteuern: das Modell Vancouver

Während sich die meisten Städte auf die Regulierung aktiver STR-Inserate konzentriert haben, griff Vancouver ein anderes Teil des Puzzles an: leerstehende Wohnungen. Die 2017 eingeführte Empty Homes Tax (EHT) der Stadt erhebt eine jährliche Abgabe auf Wohnimmobilien, die mehr als sechs Monate im Jahr leer stehen. Der Steuersatz stieg von anfänglich 1% des Schätzwerts auf 3% im Jahr 2021, wo er bis heute liegt.

Die Ergebnisse zählen zu den ermutigendsten der globalen Wohnungspolitik. (Bericht der Stadt Vancouver 2025; Analyse des C.D. Howe Institute)

Zum ersten Mal seit Einführung der EHT fiel die Zahl der leerstehenden Wohnungen in Vancouver im Berichtsjahr 2024 unter 1.000. Die Leerstandsquote sinkt stetig, selbst während neuer Wohnraum (vor allem Eigentumswohnungen) hinzukam. Viele zuvor leerstehende Objekte gelangten in den Dauermietmarkt und erweiterten das Mietangebot in einem angespannten Markt. Das C.D. Howe Institute ermittelte für Vancouver zwischen 2016 und 2021 5.355 leerstehende Einheiten weniger, als es ohne die Steuer gegeben hätte.

Warum das für Kapstadt zählt

Kapstadt hat kein Leerstandsproblem im Sinne Vancouvers: Spekulativ leerstehende Luxuswohnungen sind nicht der Haupttreiber der Wohnungskrise der Stadt. Doch das Konzept ist übertragbar. Eine Leerstandssteuer ist ein fiskalisches Instrument, kein regulatorisches. Sie verändert die Ökonomie, Immobilien ungenutzt oder nicht zu Wohnzwecken zu halten, ohne irgendetwas pauschal zu verbieten. Sie bringt Einnahmen, die für bezahlbaren Wohnraum zweckgebunden werden können. Und sie ist politisch weniger umstritten als Verbote oder Obergrenzen, weil sie auf Untätigkeit zielt statt auf Tätigkeit.

Die EHT hat ähnliche Steuern in Toronto (2021), Ottawa, Hamilton, Oakville und auf Bundesebene in Kanada (den Underused Housing Tax Act) angeregt. Frankreich führte 1999 eine Leerstandssteuer ein, das Vereinigte Königreich 2015, Jerusalem und Katalonien 2015. New York, Hongkong und Los Angeles erwägen alle Varianten.

Globale Bilanz: Was wirkte und was nicht

Nach einem Jahrzehnt des Experimentierens erlaubt die Beweislage eine klare Einschätzung. Keine einzelne Maßnahme hat eine Wohnungskrise „gelöst". Doch einige Eingriffe haben nachweislich bestimmte Ziele erreicht, andere nicht.

Die echten Erfolgsgeschichten

Wenn „Erfolg" eine bessere Wohnsituation für die Bewohner meint und nicht bloß weniger Airbnb-Inserate, verengt sich die Bilanz erheblich. Nur zwei Eingriffe haben messbare Vorteile für den Wohnungsmarkt gebracht:

Kapstadt: Wo wir 2026 stehen

Kapstadts Stellung in der globalen STR-Landschaft ist einzigartig und in mancher Hinsicht extremer als die der europäischen Städte, die die Schlagzeilen beherrscht haben. Doch mit den Zahlen ist behutsam umzugehen, denn verschiedene Quellen zählen unterschiedlich.

Die 70%-CBD-Zahl: Was sie wirklich bedeutet

Die vielzitierte Statistik, „70% der Wohnungen im CBD sind Airbnb", braucht Kontext. Die Zahl stammt aus dem stadteigenen Local Spatial Development Framework (LSDF) der Stadt Kapstadt, vom Stadtrat im Oktober 2025 verabschiedet. Es heißt darin, 70% der Wohnungen in der Innenstadt „werden entweder von Hotels verwaltet oder sind Airbnb". Dieses Gebiet ist definiert als Foreshore und CBD bis zur Orange Street, von der Tennant Street bis Buitengracht, einschließlich De Waterkant (Ward 115). 2018 umfasste dieses Gebiet 8.327 Wohnungen.

Das entscheidende Detail: Die 70% umfassen auch von Hotels verwaltete Wohnungen (Serviced Apartments im Betrieb von Hotelgruppen), nicht nur Airbnb-Inserate. Inside Airbnb zählte in diesem Gebiet rund 5.662 Inserate. Stimmt diese Zahl, bedeutet das, dass etwa die Hälfte der Wohnungen als STR inseriert ist und der Rest von Hotels verwaltet wird. Nach globalen Maßstäben weiterhin außergewöhnlich, aber nicht „70% Airbnb". Airbnb selbst nennt eine stadtweite Zahl von 0,9% der formellen Wohneinheiten als reine STR. Beide Zahlen stimmen; sie messen Verschiedenes. Der stadtweite Durchschnitt verdeckt die hyperlokale Krise im CBD, in Sea Point und De Waterkant, während die CBD-Zahl STR mit von Hotels verwaltetem Bestand vermengt.

Was Kapstadt tatsächlich unternimmt

Im Februar 2026 stellte die Stadt Kapstadt den Entwurf einer Satzung zur Kurzzeitvermietung (Short-Term Letting By-law) vor (vollständige Analyse auf capetowndata.com). Trotz einer medialen Darstellung als „Steuererhöhung für Airbnbs" (Bloomberg, Feb. 2026) betont die Stadt, es handle sich nicht um eine neue Steuer. Nach der bestehenden Rates Policy müssen Objekte, die überwiegend für gewerbliche Beherbergung genutzt werden, ohnehin schon die Gewerbe-Grundsteuer zahlen. Die Satzung schließt lediglich ein Durchsetzungs-Schlupfloch: Viele ganzjährige STR-Betreiber zahlten die Wohn-Grundsteuer, während sie faktisch ein gewerbliches Geschäft betrieben.

Die Bo-Kaap-Dimension

Kapstadts STR-Debatte hat eine Verdrängungsdimension, die Barcelonas Sorgen um seine Viertel widerspiegelt. Im Bo-Kaap, dem historischen Malaienviertel am Fuß des Signal Hill, haben Investoren in großem Umfang Immobilien erworben und Familienhäuser in Airbnb-Inserate umgewandelt. Alteingesessene Bewohner sind angesichts steigender Immobilienwerte verdrängt worden. Der Entwurf des Verhaltenskodex erkennt die Verdrängungssorgen ausdrücklich an und verweist auf die Notwendigkeit „nachhaltiger" STR-Praktiken in kulturell sensiblen Gebieten.

Der Instrumentenkasten: Was die Belege stützen

Auf Grundlage eines Jahrzehnts globaler Erfahrung folgt, was die Belege als wirksam nahelegen, was nicht, und was Kapstadt vorrangig angehen sollte.

Häufig gestellte Fragen